NO COMETAMOS LOS MISMOS ERRORES. Hipoteca sonajero y riesgo sistémico

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Escrito por Administrator Domingo, 12 de Diciembre de 2010 09:13

Wilson Rodriguez, residente en Miami, sin trabajo y sin recursos económicos, con su vivienda hipotecada en garantía de un préstamo de 200.000 dólares, ya no aguantó más. Cogió las llaves de su casa, se presentó ante el director de su oficina bancaria -la agencia paragubernamental Freddie Mac- y con voz entrecortada afirmó: «Le entrego la propiedad de mi vivienda. Mi deuda queda cancelada. Olvídense de mí para siempre». La vivienda la había comprado Wilson hace 2 años, con carencia en la amortización de capital, por el importe adeudado de 200.000 dólares. Sólo ha pagado intereses. El precio de mercado actual del inmueble es de 100.000 dólares. Meses más tarde Fredie Mac fue rescatada de la quiebra por el Gobierno norteamericano. Efecto sonajero Uno.
Peter Murray, Consejero Delegado del Centro Comercial Bumberg, en Los Angeles, debe al banco que financió la construcción del Centro, la entidad de crédito Lehman Brothers, 90 millones de dólares. Dispone de tesorería para amortizar el préstamo. Su valor actual como consecuencia de la crisis económica se estima en 45 millones de dólares. En Las Vegas se vende el 'Caesar Casino y Hotel' por 60 millones de dólares. Su coste hace tres años fue de 120 millones. Peter se presenta en la oficina de su Banco y arroja en la mesa del Director las llaves del Centro Comercial. «Estamos en paz. El Centro Bumberg es suyo. Olvídese de los 90 millones». Dos horas después, Peter cierra la compra en firme del Hotel de Las Vegas por 60 millones de dólares. En septiembre de 2008 se produjo la quiebra de Lehman Brothers. Efecto sonajero Dos.
La importancia de la hipoteca en el orden económico actual es una afirmación que nadie discute. Quedan muy lejos épocas pasadas en las que se llegó a llamar 'dinero del diablo' al obtenido con la garantía del inmueble, cuando el acreedor-usurario podía apropiarse de la vivienda sin riesgo. Los dos ejemplos anteriores del llamado 'efecto sonajero', tratan de ilustrar una modalidad de préstamo hipotecario, presente en los Estados Unidos, solo en algunos de sus Estados, que se trata de importar en nuestro país por parte de algunos grupos políticos y asociaciones de usuarios financieros.
Esta clase de hipoteca, llamada técnicamente 'hipoteca de responsabilidad limitada' o 'hipoteca sin recurso', se caracteriza porque únicamente el inmueble hipotecado garantiza la deuda contraída con el banco prestamista. No rige, por tanto, el principio general vigente en el derecho español de «la responsabilidad patrimonial universal del deudor», que responde siempre de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros, si ejecutada la hipoteca, el acreedor no ha podido cobrar íntegramente su crédito.
Lo cierto es que la hipoteca sonajero está admitida en nuestro ordenamiento jurídico desde 1943, año en que se reformó la Ley Hipotecaria, tras la guerra civil. «Hipoteca equivale a ruina», se decía en aquellos años. Sin embargo, por los efectos perversos que dicha modalidad hipotecaria puede provocar sobre el conjunto del sistema financiero, es por lo que permanece inédito en cuanto a su aplicación el artículo 140 de la Ley Hipotecaria española, precepto que la introdujo, que expresamente dispone que «podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de hipoteca que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. no alcanzando a los demás bienes del deudor».
La 'hipoteca sonajero' presenta en los primeros años de vida del préstamo indudables ventajas para el deudor y puede evitar, en determinados casos, dramas personales y familiares merecedores de indudable amparo jurídico. También puede favorecer operaciones inmobiliarias del deudor claramente especulativas, como en el Efecto sonajero Dos. Sin embargo, esta modalidad hipotecaria provoca indeseados efectos restrictivos sobre el consumo y la inversión, contrayendo el crédito familiar y empresarial -el llamado 'crujido del crédito'-, y a medio plazo, genera una profunda crisis de solvencia en el conjunto del sistema financiero.
En los préstamos hipotecarios "sonajero", al asumir más riesgo las entidades de crédito, tienen éstas la vivienda titulada a su nombre o bien disponen de un poder irrevocable de venta para el caso de impago, eliminando el control judicial en los procesos de ejecución hipotecaria, dejando al deudor en el más absoluto desamparo legal, pudiendo ser vendida su vivienda sin ni siquiera enterarse.
Junto a esta pérdida de garantías procesales, en el plano estrictamente bancario, el riesgo de probable impago y de depreciación del inmueble que asume la entidad de crédito, es compensado con un mayor coste financiero, con tipos de interés muy superiores a los de mercado. A ello hay que sumar una elevada prima del seguro de protección por insolvencia, bajas tasaciones en defensa de las caídas de precios, y préstamos muy por debajo del precio de adquisición de la vivienda, afectando todas estas restricciones muy negativamente al mercado inmobiliario.
Todo ello deriva, a través de la práctica bancaria generalizada de la movilización -'titulización'- de estas hipotecas 'sospechosas', revendiéndolas a terceros a través de emisiones puestas en los mercados, en un elevadísimo riesgo para los tenedores de bonos y cédulas hipotecarias, con un efecto dominó sobre accionistas e impositores y en definitiva, en una muy peligrosa pérdida de confianza sobre el conjunto del sistema financiero. «Uno de los peligros de la globalización es que el conocimiento es local. En Europa no se sabía que las hipotecas en Estados Unidos son hipotecas sin recurso» (Joseph Stiglitz. Premio Nobel de Economía). ALFONSO PASCUAL DE MIGUEL

 

Al borde del precipicio... (España)

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Escrito por Administrator Lunes, 06 de Diciembre de 2010 12:32

Nunca la economía española se asomó tanto al precipicio. Lo que antes parecía un escenario de ciencia ficción, que el país dejara de pagar a sus acreedores —en lenguaje llano, la quiebra—, se plantea ahora de manera abierta como una posibilidad factible y no tan remota si los dirigentes de España no actúan de manera responsable. Los intereses de la deuda, 27.000 millones, empiezan a ser desorbitados. Grecia e Irlanda fueron rescatadas cuando sus bonos rentaban al 8%. Los españoles están al 5,5%. Las pérdidas del pinchazo de la burbuja inmobiliaria y del sobreendeudamiento, causas del desastre español, no afloran por ninguna parte. Nadie quiere asumir que una casa vale bastante menos de lo que pagó por ella ni admitir una morosidad inabarcable.
No creamos las simplezas que reducen este crudo panorama a la acción de misteriosos enemigos exteriores, al iluminismo del Gobierno o al negativismo de la oposición. «Los hombres olvidan más fácilmente la muerte de un padre que la pérdida de su patrimonio», sentenció Maquiavelo. Eso es lo que pasa. Los prestamistas —los mercados— temen perder. Unos se alejan despavoridos y generan inquietud. Otros se quedan y cobran mayor precio por asumir el riesgo, en una espiral endemoniada. Recuperar la normalidad no es un problema de confianza sino de solvencia. La confianza es pan para hoy. La solvencia, credibilidad para mañana. La confianza probablemente se recomponga con gestos; la solvencia, sólo con medidas profundas y sensatas.
La crisis deja de ser poco a poco mal de muchos para avanzar por barrios. España no despega, pero sí EE UU, Francia, Gran Bretaña y Alemania, con previsiones de PIB optimistas. El lastre más pesado de esta situación no es el disparado déficit, ni la deuda desencajada, ni la ambición de los especuladores, ni los escépticos que en la guerra comercial y geoestratégica entre potencias clásicas y emergentes minan al euro a través de sus socios más frágiles. El problema es el estancamiento. Sin crecimiento, España no tendrá ninguna posibilidad de generar recursos con los que atender sus compromisos. He ahí el rastro que huelen los mercados.
La cosa se agrava cuando ni el médico parece convencido al aplicar su propia medicina. Cuando no se hace lo que se diccie o se demora sine die, a ver si con la intención basta. El virus no se incuba durante la Gran Recesión. Permanecía enmascarado desde los años de la opulencia con dopaje de ladrillo y dinero fácil. Medidas como las aprobadas esta misma semana, algunas repetidas, otras improvisadas, varias descartadas hace poco, son incompletas. En vez de seguridad para avanzar en la direcón correcta trasladan el desconcierto de un Gobierno que da palos de ciego sin abordar los males en su raíz.
La pereza económica española reposa en dos vicios endémicos, estructurales: una productividad escasa —el valor de lo que fabricamos por cada trabajador— y una competitividad menguante —la capacidad de ofrecer más calidad a precios mejores que los rivales—. Mientras no se corrijan esos desequilibrios, cualquier otro propósito será como saciar la sed a cuentagotas. Enfrentarse a ese toro no es ni cómodo ni indoloro: entraña un coste social y político muy fuerte.
El gran arquitecto de Europa, Jean Monnet, dejó escrito que «el progreso de los cambios se mide por la densidad de las resistencias». En economía, lo necesario casi siempre resulta impopular y queda para la historia. En política, lo popular casi siempre resulta innecesario y sólo da pa­ra llegar hasta los próximos comicios. Hay denominadores comunes en los graves casos de países asfixiados: deberes pendientes que los gobiernos prometieron hacer pero que siguen olvidados. Errores de bulto para enmascarar la realidad, lentitud, falta de autoridad...
Las medidas comenzaron cuando era demasiado tarde. España, con un colchón exiguo porque ya pocos están en peores condiciones, debe tomar nota y actuar. Ya no queda margen. Basta de bromas pesadas para desviar la atención alentando polémicas extemporáneas. No podemos perder ni un minuto en confeccionar presupuestos que son un brindis al sol a mayor gloria del partido dominante. Ya está bien de artificios contables.
Las autonomías, las diputaciones y los ayuntamientos navegan como si la cosa no fuera con ellas, sin afrontar la gravedad de los hechos. Pero eso ya no vale. Llegó el comandante europeo y mandó parar. Se puede hacer mucho y hay que hacerlo con determinación y urgencia. Si alguien no lo entiende pronto, el día menos pensado caeremos del alambre.

 

Uruguayos con créditos pendientes deben 4 veces más de lo que ganan.

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Escrito por Administrator Lunes, 06 de Diciembre de 2010 11:20

Los uruguayos que tienen créditos pendientes de pago (préstamos, órdenes de compra o tarjetas de crédito) destinan casi el 36% de sus ingresos para el pago de cuotas por sus deudas.
El número viene subiendo en las mediciones que audita el monitor de créditos al consumo de la financiera Pronto!.
En febrero, el ratio era de 32% y en febrero y mayo, y hace un año estaba en 34%. No obstante, es menor que la relación deuda/ingreso de hace dos años.
Lo que también crece es la relación del monto de la deuda personal comparada con el ingreso, aunque tampoco llega a los niveles del 2008, año en que las personas con créditos activos, tenían una deuda que representaba 4,7 veces su ingreso mensual.
En setiembre de este año, última edición de la encuesta, el resultado dio que las deudas pendientes por préstamos equivalen a casi cuatro meses de sus ingresos (3.8). Según lo que proyecta el estudio, los créditos al consumo seguirán aumentando y el 2010 cerrará con un monto de US$ 2.236 millones, un incremento, en dólares, del 21,1% respecto al año pasado.
La “torta” crediticia se reparte de la siguiente manera: financieras no bancarias 28%; bancos privados 25%; y bancos públicos 47%.


   

Venezuela

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Novedades - Internacionales

Escrito por Administrator Viernes, 03 de Diciembre de 2010 07:56

Para Apiur es completamente "absurdo" la creación de la Moneda de la Construcción. Cámara Inmobiliaria insta a precisar cómo se fijará el valor del nuevo sistema de transacción

"La ley no se entiende para nada. El Gobierno no debería regular la compra de viviendas. No se pueden fijar los precios de una estructura porque le pondría fin al comercio", afirmó enfáticamente Raimundo Orta, coordinador nacional de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur).

Las declaraciones fueron ofrecidas con relación a la Ley de Emergencia para Terrenos Urbanos y Viviendas que fue aprobada en primera discusión en el seno de la Asamblea Nacional

El artículo 34 (de la moneda de la construcción y condiciones generales en los contratos para adquisición de viviendas principales) ha traído confusión por parte de los gremios de la construcción.

El referido escrito dice "se crea la Moneda de la Construcción (MC) como índice valor oficial fijado por el Instituto Nacional de Tierras Urbanas y Vivienda para las operaciones inmobiliarias relativas a los negocios de compra-venta de unidades de vivienda familiar principal en construcción regidas por la presente ley".

El representante de Apiur consideró que el Estado, en vez de estar regulando las transacciones, debería crear un tope máximo de precios para la adquisición de inmuebles.

MEDIDA "ABSURDA"

Orta calificó de "absurda" la iniciativa de crear una Moneda de la Construcción porque a su juicio, "no puede haber una moneda para cada sector de la economía. Traerá bastante confusión".

De esta forma, aseguró que la norma jurídica es un retroceso económico y por ello instó a los diputados del Parlamento a que revisaran la ordenanza.

"El Gobierno debe llamar a la inversión. Se están construyendo 20.000 viviendas anuales cuando lo que se necesitan son 200.000 por año".

Es menester resaltar que la ley dice que todos los contratos de opción de compra-venta o de oferta de venta sobre unidades de vivienda familiar en construcción estipularán su precio en Moneda de la Construcción (MC), así como el lapso de entrega definitiva de la obra y de protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público respectiva, según los casos".

La ley añade lo siguiente en el artículo 26: "los contratos de opción de compra-venta o de oferta de venta sobre unidades de vivienda familiar en construcción "no podrán emplear ningún mecanismo de ajuste periódico o de variación del precio de cada unidad".

Asimismo, asegura en su artículo 27 que con la entrada en vigencia de la presente ley cesarán todos los mecanismos de ajuste sobre el valor de las viviendas familiares en fase de construcción.

El artículo 31 refleja que todos los contratos de opción de compra-venta o de oferta de venta sobre unidades de vivienda familiar principal se entenderá incorporada una cláusula por la cual quedará facultado el adquiriente a disolver unilateralmente el contrato con el constructor, en el supuesto de que le sea negada la solicitud de subsidio ante el Instituto Nacional de Tierras Urbanas.

 

Bajar el precio de la vivienda para acabar con el 'stock'

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Escrito por Administrator Viernes, 03 de Diciembre de 2010 05:50

Reducir el stock de vivienda en España. Ese es el objetivo que se ha fijado el ministro de Fomento, José Blanco, desde que es el máximo responsable de Vivienda en el Gobierno. Con este fin ha advertido esta semana a los promotores que si quieren liberar su stock no les va a quedar otra que bajar los precios de los pisos, ya que no todos los esfuerzos al respecto van a ser de carácter público.
 
Zonas con exceso de vivienda construida
En su estreno ante la Comisión de Vivienda del Congreso, Blanco lanzó un mensaje contundente: “el principal mecanismo para liberar el stock de vivienda es ofrecer precios más competitivos en aquellas tipologías de vivienda y suelo en las que el exceso de oferta es más evidente”.

La cantidad de viviendas en stock depende de la fuente que use para medirlas, pues los expertos cifran el volumen de pisos sin vender entre 600.000 y un millón y medio, según un reciente informe de Acuña y Asociados. En cualquier caso, los datos evidencian la necesidad apremiante para la economía de liberar el volumen de casas que esperan a ser vendidas.

La medida para paliar la situación está encima de la mesa y dibuja un panorama de diferentes perspectivas. Los compradores esperan con ilusión que se lleven a la práctica los recortes del precio mientras los vendedores confían en que la propuesta no cuaje. Pero ¿Qué opinan los promotores? ¿Es posible bajar el precio de las viviendas? ¿Cuál es el margen de maniobra con el que cuentan los constructores?

El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, considera que será el mercado el que marque la evolución de los precios ya que “la vivienda no es un producto homogéneo por lo que no se puede hablar de un ajuste medio. Los precios de las viviendas y sus caídas son diferentes dependiendo de dónde se localicen los inmuebles y de la demanda que haya en esas zonas”. A esto se suma, que “el precio de la vivienda ya se ha ajustado más de lo que muestran las estadísticas oficiales, que cifran las bajadas de precios en un 13% mientras que los datos que nosotros barajamos oscilan entre el 20 y el 25%”.
Si no hay ayudas públicas será el mercado el que arbitre y concrete el proceso  

Asimismo, hay que tener en cuenta que “este año se van a superar las 250.000 transacciones de vivienda, una cifra muy razonable para estas fechas”, explica Galindo, quien añade que el margen de maniobra de los promotores a la hora de bajar los precios suele situarse en el 20%, que es el porcentaje correspondiente a los recursos propios que aporta el promotor. El 80% restante proviene, generalmente, de créditos que financian la obra.

Respecto a las declaraciones de José Blanco, Galindo afirma que detrás de su mensaje subyace una idea: liberar el stock. “El mensaje final lo compartimos, pero hay que entender que si no hay ayudas públicas será el mercado el que arbitre y concrete el proceso. Acabar con el stock de vivienda llevará un tiempo, porque para ello es necesario que se encuentren la oferta, con sus ajustes de precio, y la demanda, con su necesidad y capacidad de compra”, explica el presidente de APCE para concluir con que las entidades financieras tienen poca capacidad para conceder crédito debido a la inestabilidad del mercado laboral.



Redacción fotocasa.es , 03/12/2010

   

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