Seis reflexiones sobre valoración

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Escrito por Juan Fernández-Aceytuno Madrid-España Lunes, 04 de Abril de 2011 14:36

Adjunto seis reflexiones o principios básicos sobre la valoración, que creo conviene repasar...

1.     La crisis no es exactamente una oportunidad...

1.     Ni en chino... ni en mandarín...Los "gurús" no se cansan de repetir esta frase, pero es sólo un sofisma. Háganme caso, no se la crean que no es verdad, o mejor dicho, la opuesta también lo es, lo que neutraliza su viabilidad.

2.     En valoración de activos, tampoco. Es mucho más complicado valorar ahora, hay menos comparables, hay más situaciones complejas. No, no es una oportunidad...y desconfiaría del que me lo ofreciese como tal.

2.     Hay que dedicar más atención a lo que no se ve, que a lo que se ve...

1.     Muy pocos medios de comunicación, y no digamos ya los extranjeros, entienden o prestan atención a la legislación de valoración en vigor en España.

2.     Hay que explicar con más detalle, no sólo cuánto valen las cosas, sino cómo se valoran, empezando por los roadshows internacionales, ya sean públicos o privados.

3.     Hay un desconocimiento mucho mayor del que creemos entre los inversores, agencias y prescriptores de información sobre valoración en España y de sus activos.

 

3.     Habría que comunicar más sobre las bondades de la regulación y la legislación española.

1.     No es que sea desconocida, es que además es razonablemente buena. No deja de ser curioso que, precisamente en esta crisis, se estén modificando principios de valoración aparentemente inamovibles en otros países, acercándose a nuestros modelos de valoración...

4.     Una base de datos, por muy numerosa que sea

1.     Da igual de dónde se hayan obtenido los datos o índices...- no es válida para actualizar cualquier activo que garantice una cartera hipotecaria. 

2.     Nuestra recomendación es -siempre- contar con un profesional que pise el terreno, que conozca el mercado. Valorar desde la Castellana es peligroso. Dependerá además del riesgo del préstamo para saber identificar qué método deberemos utilizar para actualizar el valor del activo. No entender esto es no entender casi nada...

5.     La base de una buena valoración se compone de la suma de tres factores

1.     el trabajo de un profesional independiente que conoce el mercado local

2.     el control y la homogeneización de una sociedad de tasación y 

3.     la supervisión del Banco de España.

6.     El valor más importante de una sociedad de tasación no son las tasaciones.

1.     Ni los informes, ni el plazo, ni la cuota, ni los ingresos que genera. Son los profesionales que la forman y los tasadores que con ella colaboran.

2.     Son las personas, son su Comité de Dirección y es, en suma, su Consejo de Administración.

3.     Me dicen que un broker-comercializador-asesor-valorador de capital extranjero, y habituado a valoraciones RICS, va a pedir su homologación en el Banco de España como sociedad de tasación.

Por algo será. Seguro que es bueno para todos.

 

Que lo que hoy vive en Japón sirva de lección!

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Escrito por Prof. Raúl CALANDRIA Sábado, 19 de Marzo de 2011 10:57

Una de las claves de la forma de ser es el cambio de actitud de los habitantes procedentes de países sumidos en la escasez, al instalarse en un continente caracterizado por la abundancia; abundancia de espacio, abundancia de recursos, abundancia de oportunidades.

La abundancia es un término puramente subjetivo.

Tengo la suerte de tener entre mis dilectos amigos a la Arq. Tyana Santini que está realizando un Master sobre Desarrollo Urbanístico en Kyoto, Japón y a modo de anécdota comentaba lo intricado de la ciudad, que se asimila a la visión que nosotros podemos tener de un hormiguero, pero que es el resultado de una evolución humana basada en el aprovechamiento óptimo de los espacios para desarrollar espacios habitables. La escasez como sinónimo de aprovechamiento y de optimización de recursos. Por eso es que en una visión latina lo que muchos perciben como escasez, para otros es la más ambiciosa de las abundancias.

Lo que por estas latitudes entendemos y vemos como moda el estilo “minimalista” no es otra cosa que el reflejo de lo sencillo por la escasez de espacio y el derroche de espacio por el sencillo reflejo de la escasez. La abundancia es cuestión de actitud y oportunidad. Algunos encuentran abundancia donde otros solo ven escasez. La escasez y la abundancia están allí todo el tiempo. En momentos de crisis tendemos a percibir la escasez, y ello nos condiciona y nos hace actuar de una forma determinada, que hace que la crisis aumente.

Leer más: Que lo que hoy vive en Japón sirva de lección!

 

Compradores del tipo “Estoy empezando a ver”

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Escrito por Administrator Viernes, 18 de Febrero de 2011 05:50

Los compradores son, o somos cuando nos toca, un género curioso y particular. Una de las frases que solemos oír al hablar con un comprador (o intresado) circunstancial, es decir, ese que tratamos de paso al enseñar una captación, es la manida “es que estoy empezando a ver” que suele preceder a nuestro interés por saber que les ha parecido la vivienda. A esa frase se le puede argumentar de muy diversas formas, pero casi todas suelen caer en saco roto. El caso que os voy a relatar es el de una clienta a la que le había vendido su casa, con la que se había creado un buen vínculo de confianza conseguido con el trato, trabajo y bastante paciencia. Gracias a ello y una vez firmadas las arras me encomienda la búsqueda de una nueva casa de diferentes características. Con la información de la que disponía sobre sus gustos y necesidades hago una búsqueda extensa entre las propiedades disponibles en el momento en mi localidad y veo una perla entre el oscuro fondo del mar; un piso perfecto con todo lo que ella necesitaba, corregido y aumentado, pero sobre todo, con un precio formidable, muy por debajo del mercado.Uno ya sabe a lo que se arriesga al enseñar lo mejor a las primeras de cambio, pero consciente de que la propiedad no iba a durar mucho a la venta, la programo para visitarla el primer día, junto con otras dos propiedades. Como es lógico, mi clienta se queda bastante impresionada con la visita, pero me soltó el consabido y temido “es que acabo de empezar a ver“. Aprovechando la confianza que tenía con ella la intento hacer ver de que va a ser difícil conseguir otra oportunidad así en ese momento. Aún recuerdo mi frase “podemos ver cuarenta casas más, pero ninguna va a ser mejor que esta”. Categórico ¿No?.Como suele pasar, ella insistió en ver más casas. Y se las enseñé. Tres, diez, hasta treinta casas pudimos visitar tarde tras tarde para que al final se diera cuenta de que aquella, la primera, era una oportunidad única. Pero cuando me pidió volver a verla para terminar de decidirse ya era tarde, se había vendido, o eso me informó el vendedor. Casi dos meses después y con dos negociaciones fallidas por cuestiones diversas, pasé por delante de la vivienda y ví un cartel de una inmobiliaria local con la que tengo trato. Llamé a mi contacto de la agencia y al preguntarle por el precio me la ofreció en 50.000€ por encima del precio original. Había pasado de ser una oportunidad a tener un precio en la media del mercado local. ¿Y qué había sucedido? La explicación de la agencia fue que el comprador de hace tres meses la adquirió para un hijo pero el chico no quería vivir en la casa. Al ser informada mi clienta y asfixiada con la entrega de la suya a la vuelta de la esquina, pero sobre todo frustrada por el devenir de los actos, se lanzó a tumba abierta a por la casa. Al final cerramos el trato con un sobreprecio de 30.000€ sobre la cifra sin negociar de la que disponíamos hace tres meses, lo que significa que el ahorro incluso podía haber sido mayor. Evidentemente yo no me tragué la historia que me contó la agencia y tengo mi propia versión de los hechos, pero eso me lo reservo para otra ocasión. La moraleja no hace falta que la extraiga ¿No?. Pero un hecho constatable es que la indecisión y el no dejarse asesorar, que esa es nuestra labor, le costó por lo menos 30.000€. Un precio muy alto a mi juicio.

   

Paz para la venta

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Escrito por Sri Profesor Emérito Tan Sri Dato 'Dr. Lim Kok Wing Miércoles, 16 de Febrero de 2011 14:46

Poner en venta la paz puede sonar absurdo, pero en realidad si realmente explorar el concepto que tiene sentido. Para mí tiene mucho sentido. Todos sabemos que la guerra es un negocio global. Los mayores beneficiarios son los países desarrollados que se benefician de ella. A pesar de sus problemas financieros de los Estados Unidos ha surgido en los últimos años como el principal proveedor mundial de armas. De hecho, ha ampliado su participación en el mercado mundial a más de dos tercios de todas las ofertas de armamentos extranjeros.

Los EE.UU. es el principal proveedor mundial de armas.

Según el Servicio de Investigación del Congreso, una división de la Biblioteca del Congreso de los Estados Unidos firmó acuerdos de armas por valor de USD 37.8 millones de dólares en 2008, o 68.4 por ciento de todos los negocios en el mercado mundial de armas, un aumento significativo de las ventas de USD 25.4 millones el año anterior. Italia fue segundo con USD 3.7 millones y tercero Rusia con USD 3.5 millones de ventas en 2008. En un estudio titulado "Transferencias de Armas Convencionales de Naciones en Desarrollo", el informe dice que Estados Unidos había respondido a los principales nuevos pedidos provenientes de clientes en el Cercano Oriente y Asia. Más del 70 por ciento de las ventas globales de los países en desarrollo las ventas de armas a países en desarrollo llegó a USD 42.2 millones de dólares en 2008, es decir, 70,1 por ciento de todos los acuerdos globales.

Estoy planteando la idea de que la paz puede ser un buen negocio también. De hecho, hace un mejor sentido de los negocios que se benefician de una empresa que promueve el conflicto, matan y mutilan a personas inocentes, vuelca familias funcionales en refugiados y contribuye a la escalada de la pobreza. La guerra entre la gente ha sido la fuente de todos los males del mundo, sin contar la devastación causada por la naturaleza, por supuesto.

Los países pobres gastan un gran porcentaje de sus presupuestos a la compra de armas y, al hacerlo, canalizan fondos a los países desarrollados cuando ese dinero debería haberse utilizado para alimentar, vestir, vivienda y educar a su propio pueblo.

La guerra es un gran negocio, que emplean a millones, invirtiendo cientos de millones de maneras ingeniosas para matar y destruir. Si usted realmente piensa de él, es ridículo que nosotros, como seres humanos, hayamos alcanzado este nivel de locura. Me pregunto cómo estas personas trabajan a diario en sus laboratorios de pruebas de armas pueden ir a casa a sus hogares seguros y protegidos sin ningún tipo de pinchazo de su conciencia. ¿Cómo dormir por la noche? Debemos detener esta locura

Es hora de que la gente despierte y sea consciente de la destrucción de la que son partícipes. Los poderes fácticos no se detendrán en el negocio de la guerra, entonces los de la tierra deben negarse a participar en cualquier parte que contribuye a la creación de estas armas. La guerra no es algo que sucede a otras personas. Tiene una forma de boomerang y volver a casa a descansar.

Paz hace un mejor sentido de los negocios.

La paz es un negocio global. Es sólo que no se dan cuenta. Los traficantes de la guerra, después de hacer sus ganancias se gastan su dinero de sangre en los lugares donde se puede descansar en la playa disfrutando de la brisa suave y cálido sol de recursos de la isla tropical.

Las tiendas llenas de esposas en las capitales de la moda del mundo, mientras sus hijos se van a las mejores escuelas. Estos son todos los lugares en donde la paz es parte de la propuesta de negocio. Paz significa diferentes cosas para diferentes personas y muchos de ellos pagar mucho dinero por él. Paz significa privacidad a los ricos y famosos. Se trata de estilo y confort, también. Usted necesita la paz para crear un entorno propicio para el estilo de vida de los ricos. Paz hace del mundo un lugar mejor, incluso los belicistas que ansían la guerra necesitan paz.

Pero la paz también se vendía por cortejar a los países inversores. Usted necesita la paz para establecer zonas industriales y centros comerciales. Usted necesita la paz para construir el recurso humano que el personal de las fábricas, supermercados, bancos y toda la gama de comercios al por menor y no menor. Usted necesita la paz para los agricultores para cultivar las cosechas que alimentan a todos nosotros. Usted necesita la paz para que los pescadores arriesguen sus vidas en alta mar. Usted necesita la paz para los niños a crecer fuertes y sanos, imbuido de los valores de la derecha y aprecio de su patrimonio cultural. Usted necesita la paz para planificar para el futuro.

El precio de la paz se ha convertido en un bien escaso. Yo soy un comprador de la paz. Es un producto que es cada vez más raros en un mundo desgarrado por los conflictos en una mano y dañado por caprichos la naturaleza. Entonces: ¿Cuál es el precio de la paz?

La paz es lo opuesto a la guerra. Si la guerra es todo lo que es negativo, entonces la paz es todo lo que es positivo. El precio por la paz es la buena voluntad, los valores, la ética, la integridad, la verdad, la honestidad, la sinceridad, la bondad, la preocupación, el cuidado, la moral, los principios, la compasión, la benevolencia y más de calaña similar.

Ciertamente, el precio de la paz no es barato. Esto significa sacrificios y reconociendo que toda persona tiene un derecho básico para comprar la paz.

La paz está a la venta a cualquier persona en cualquier momento.

La paz que nos hace quienes somos realmente.

 Sri Profesor Emérito Tan Sri Dato 'Dr. Lim Kok Wing, el Fundador y Presidente de Limkokwing Universidad de Creative Technology, no encaja en ningún molde común que describen la mayoría de los empresarios. Su vida y viajes han estado estrechamente vinculados con el desarrollo económico y social de Malasia. http://founder.limkokwing.net/blog/peace_for_sale

 

A papá mono con bananas verdes...

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Escrito por Administrator Sábado, 29 de Enero de 2011 10:31

El experimento que lanzó Google para el sector inmobiliario no ha funcionado; ellos mismos lo reconocen y anuncian que quitarán los listados inmobiliarios de Google Maps en Estados Unidos, Australia, Nueva Zelanda, Reino Unido y Japón. La herramienta que facilitaron para la carga de datos, Google Base, se ha mostrado ineficiente y no han sabido conectar ni con oferentes ni demandantes. Además, otros jugadores relevantes, como los portales inmobiliarios y las empresas de intermediación inmobiliaria, no han querido seguirle el juego a Google y han seguido potenciando sus propias herramientas. De hecho, uno de los factores del abandono, además el bajo nivel de uso de la herramienta, ha sido que los portales inmobiliarios han desarrollado excelentes utilidades para la búsqueda de propiedades, con innovaciones y mejoras muy superiores a la herramienta de clasificados de Google. La amenaza para portales inmobiliarios, si alguna vez existió, ha finalizado. No tenía sentido mostrar anuncios de Adwords, de empresas inmobiliarias, en Google Maps, donde también se mostraban anuncios de inmuebles; los anunciantes no están dispuestos a pagar por una publicidad ineficiente. Tampoco tenía sentido dejar plena libertad para subir contenidos, sin filtro alguno y sin un mínimo de calidad. Los datos de las propiedades eran escasos, comparados con las fichas detalle de inmuebles de los portales inmobiliarios, llenas de información y contenido multimedia. Al no resaltar los listados inmobiliarios en los resultados de búsqueda principales de Google, la relevancia de los anuncios ha sido muy pobre, por lo que la búsqueda de ingresos mediante Real Estate ha fallado; ¿quién está dispuesto a financiar a su competidor si además no da resultados? Los recursos necesarios para desarrollar un buen portal de anuncios inmobiliarios son muy elevados, tanto a nivel tecnológico como promocional; recursos que no ha destinado Google, pensando en que era suficiente su gran tirón como lider de los buscadores. Un monstruo internacional tiene muchas dificultades para acercarse a al mercado local y, el sector inmobiliario es hiperlocal; conocer al detalle las zonas, los precios de venta de las viviendas en un determinado barrio, es algo que se le escapa, si no se cuenta con la colaboración de los profesionales que trabajan en esa zona. Entedámoslo de una vez, los portales o sitios webs con ofertas inmobiliarias deben ser siempre atendidos por operadores locales y con el conocimiento técnico de la propiedad para asesorar al posible inversor. Tanto en su potencial como en su real dimensión. Google es un coloso informático, pero demasiado globalizado, y estas herramientas poco favorecen a los inversores, porque generan una sobre oferta muy poco especializada, promoviendo y participando de una confusa mezcla de opiniones que desacreditan los mercados regionales y locales. Las razones que ha dado son algo confusas, y despiertan más preguntas que respuestas. Dicen que tenían muy poco tráfico, y lo cierto es que muchos usuarios profesionales venían quejándose de la falta de contactos por esa vía. "Puede que haya otras vías mejores de informar sobre el sector inmobiliario" han dicho. Mientras, los grandes portales de Estados Unidos — Realtor.com Redfin y Trulia — se frotan las manos. "Publicar solo las características de la propiedad es claramente insuficiente para garantizar una buena experiencia de búsqueda inmobiliaria y generar audiencia" ha dicho Pete Flint, el CEO de Trulia. Lo que si se confirma es que los compradores buscan algo más que propiedades: buscan información. Y la información que se necesita es bastante más que el precio. Hace unos días comentaba uno de los máximos responsables de uno de los portales nacionales, y hablaban de su portal como un mercado en el que se encontraban compradores y vendedores, cruzaban peticiones y ofertas, y se cerraban ventas. Nada más alejado de la realidad. Internet es un sitio en el que se intercambia información: la compraventa se hace cara a cara, en el mundo real. El fracaso de Google consiste en que, en vez de dar muchísima información pero muy pobre — poco más que metros cuadrados, superficie, número de habitaciones y una foto quizás — lo que el "futuro comprador" lo que quiere es hacerse idea del mercado, de las posibilidades, de las zonas… y eso no se consigue con muchísima información muy somera. Alguien tan listo como Bill Gates, en 1995 dijo que en diez años no habría agentes inmobiliarios, y se equivocó. Google entró en el sector hace tres años pensando que con su enorme información y capacidad de búsqueda se haría el rey del real estate, y se equivocó. Y es que esto parece más fácil de lo que es, y los más listos también se equivocan.

   

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