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Escrito por Administrator Miércoles, 22 de Abril de 2015 13:17

 

Saber valorar la tasación.

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Institucional - Acerca de

Escrito por Prof. Raúl Calandria Viernes, 15 de Mayo de 2015 07:53

Saber darle valor a la tasación.

Cualquiera que participe de los vaivenes del mercado inmobiliario; más allá de ser capaces de entender sus resquemores, identificar rémoras y saber quiénes son los incautos; se sobre entiende que la tasación marcará, sin lugar a dudas; el valor final sobre el que debe de transarse el mismo en el mercado.

Ahora resulta impensable que se nos pida a los tasadores que informemos precios tales como: venta, ejecución, mercado, remate; etc. Puesto que el informe de tasación sólo debe de mencionar el precio del inmueble a un momento particular, puesto que éste influye en su momento. Digamos y a modo de ejemplo sin hacer un análisis taxativo de factores tales como: coyunturas regionales, incentivos departamentales o nacionales, cotización del dólar, etc…

Obviamente que en cualquier informe que sobre precios los tasadores dan, deben estar altamente comprometidos con su valor de mercado y no así con su valor intrínseco, o simplemente porque el costo de construcción hace que el precio de venta, sea tal; puest5o que es el mercado el que decide a que precios tomar los mismos. Para ello, lo que debemos de determinar es si su precio no se corresponde con las tendencias fundamentales de cualquier mercado: oferta y demanda, interés y valor, oportunidad y momento. La referencia fundamental está siempre condicionada por la interacción de oferta y demanda, además de los correctivos propios y externos de la propiedad, sean al alza o en detrimento del inmueble objeto de la tasación.

Obviamente que ello debe de cuantificarse cuando todos los elemento relevados sean ciertos, o con supuestos generalizados y estándares comprobados; se hayan hecho con libertad, sin coacciones y habiendo contado con toda la información necesaria.

En su mayoría, en las valoraciones de los inmuebles se utiliza preferentemente el método comparativo. Los precios de referencia de los distintos inmuebles, resultan de los avatares del mercado, y no dependen de factores ajenos. Esta situación altera y distorsiona la definición de “valor de mercado” de cada propiedad que es el precio más probable que obtendría una propiedad en un mercado competitivo y abierto que posibilite todas las condiciones necesarias para lograr una venta equilibrada respecto a los intereses de las partes. Para mayor precisión, puede afirmarse que para lograr una transacción satisfactoria, comprador y vendedor deben actuar con prudencia y flexibilidad, suponiendo que el precio resultante de la negociación no sea afectado por estímulos indebidos, como los provenientes de un mercado intervenido. Por cierto que el denominado valor de venta o referencia de mercado inmobiliario no es estático y menos aún infalible, y por lo tanto incapaz de ser tomado como indiscutible e incuestionable como un axioma científico, ya que se halla permanentemente influido por múltiples factores, como modalidades de pago, procesos recesivos o dinámicos de la economía, del país, de oportunidades, de condiciones crediticias, del marcado financiero, etc.

Además, la tasación es una "fotografía" de lo que el perito observa en el momento en que visita la propiedad. El tasador estima lo que ve en su peritaje y no lo que está planificado y no realizado y menos lo que puede ser en el futuro, ya que estas presunciones son en todo caso pertinentes a los inversionistas, quienes avizoran una valorización o no del inmueble que van a adquirir y por eso arriesgan su inversión previendo que sus pronósticos se cumplan. Muchas veces he escuchado del llamado “valor potencial” cosa que a los tasadores jamás debemos ni podemos estimar, pues como recién he comentado, es a los inversionistas, interesados o promitentes compradores hacer esa especulación, estimación o valorización sobre la renta, que dicho inmueble puede reportar como beneficio a futuro. En un mercado tan complejo, con cantidad de factores que inciden directamente en los precios, y por supuesto en el subjetivo ángulo de los tomadores u oferentes; no resulta entendible la actitud de algunos que, en lugar de solicitar una tasación profesional efectuada por un profesional de su confianza, optan por consultar a personas sin conocimientos básicos que sólo pueden aportan opiniones subjetivas, o interesados por desarrolladores, especuladores o elegantes consultores, brindan una expectativa infundada, y por supuesto una correspondiente esperanza, y que para chequearlo buscan obtener una guía referencial en los avisos clasificados de los diarios, o portales inmobiliarios de poca confiabilidad, respecto a aquellas propiedades que suponen similares. No se tiene en cuenta que aún si así fuera, una cosa son los precios en los que se oferta una propiedad y otra muy distinta es el valor en que se termina vendiendo.

Desde luego que ese proceder para determinar el aspecto más fundamental de toda transacción que es el precio, casi siempre tiene como resultado frustrar las posibilidades de comercialización, con la pérdida de tiempo y de dinero consecuente. Sorprendentemente, existe un criterio curioso respecto al valor que se le otorga a un inmueble, ya que muchos consideran que aunque el precio que le adjudican no esté avalado por un tasador profesional y por ello resulte inadecuado o excesivo, van a conseguir igual un comprador que lo pague. “Siempre hay un roto para un descosido”; aunque las consecuencias son más que evidentes, el mercado desde hace un largo tiempo está semiparalizado. De algún modo, ese proceder implícitamente está menospreciando el criterio de los potenciales interesados, ya que muy difícilmente alguien decida comprar una propiedad sin asesorarse previamente, o por lo menos hacer una previa indagación del precio de oferta de otras similares, por lo que con seguridad no avalará valores que estén fuera de los parámetros de un mercado en el que prevalece la oferta; por demás sobrevalorada, por los imponderables derroteros de aquellos que resultan agoreros de buenos tiempos que nunca llegan y que sólo se remiten al inmueble nuevo, que jamás fue comprado por “inversores” locales.

No se tiene en cuenta el principio básico de elaboración de los precios, el que sólo están capacitados para establecer los tasadores especializados, con amplio conocimiento y que su tarea habitual los hace estar constantemente en contacto con la oferta y la demanda del mercado; con vasta experiencia, quienes no sólo son idóneos técnicamente, sino especialistas en la materia de las cuales surgen los valores.

Desde luego, una cosa es el costo de construcción, que representa un factor referencial importante y otra muy diferente es el precio al que se termina negociando, que depende del valor de la tierra en que se edificó, del lugar, de los servicios, de la carga tributaria, y también de la cantidad y calidad de la demanda que merezca, lo que en definitiva decide el importe de la transacción.

Es que el precio final de un inmueble, además de los factores internos, como medidas y proporciones del terreno, (no siempre vale más por tener mayor cantidad de metros), nivel, tipo de edificación, distribución de ambientes, calidad de los materiales empleados, antigüedad de la edificación, estado de mantenimiento, iluminación y ventilación natural, servicios, etc. está conformado por los factores externos. Es así que el valor de una propiedad está directamente ligado con su ubicación: ciudad, zona o barrio, medios de transporte, polos comerciales cercanos, ubicación dentro de la cuadra, bancos, hospitales, etc.

En un contexto económico imprevisible como el actual, sujeto a fuertes variaciones en plazos breves, situación recesiva de la demanda, costos elevados como consecuencia de la inflación y fuerte presión impositiva, la difícil tarea de tasar sólo puede confiarse a los profesionales quienes se encuentran capacitados en virtud de su tarea habitual, que los hace estar constantemente en contacto con la oferta y la demanda, principios básicos de elaboración de los precios.

Para tasar una propiedad no se puede inventar ni improvisar un valor.

Y si el precio no responde al mercado, la venta simplemente no se realizará.

 

Puesto que la valoración inmobiliaria es un arte y muchos lo quieren transformar en una ciencia sin tener siquiera los primeros axiomas que obliguen a establecer bases ciertas.

 

Estudio advierte un mercado local de inmuebles “poco transparente”

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Escrito por Diario El Observador - ECONOMÍA/EMPRESAS - INFORME Domingo, 19 de Abril de 2015 07:27

Uruguay se ubica 77 de 102 países, según el índice global de bienes raíces elaborado por JLL

Un estudio de transparencia en el mercado inmobiliario realizado por la firma global de inversiones y gestión de bienes raíces, Jones Lang La Salle (JLL) ubica a Uruguay en el puesto 77 entre 102 naciones relevadas, y observa que el país se encuentra en un estatus de “baja transparencia” a nivel global –debajo de países africanos– y también a nivel regional–el penúltimo de Sudamérica, ganándole solo a Venezuela–.

Para la realización del ranking se tiene en cuenta variables cuantitativas y cualitativas, que evalúan distintos especialistas.

La parte medible considera más de 115 puntos que incluyen la cantidad de información disponible, su antigüedad, la facilidad de acceso a los datos, la facilidad en la realización de transacciones, la existencia de medidas de performance, los fundamentos del mercado, y la regulación para inversiones en bienes raíces, entre otros aspectos. El ranking es liderado por países desarrollados. Reino Unido ocupa el primer lugar, seguido en orden por Estados Unidos, Australia, Nueva Zelanda, Francia, Canadá, Holanda, Irlanda y Finlandia, países considerados con una alta transparencia en su mercado inmobiliario.

A nivel global el informe plantea como novedad que 2014 fue el año del despegue del África Subsahariana, siendo estos países los que más acercamiento a la transparencia tuvieron en el año, liderados por Kenia, Ghana y Nigeria. Destacan de todas formas que el continente africano sigue siendo el de peores resultados en el ranking. Incluso así hay varios países africanos ubicados mejor que Uruguay en el ranking: Sudáfrica (20), Botswana (48), Mauricio (51), Kenia (55), Zambia (63), Egipto (72) y Marruecos (76) son considerados más transparentes que Uruguay.

Región

El informe señala que América fue la región que en los últimos dos años tuvo la mejora más magra, optimizando su puntaje solo 2,3%. Acotando las fronteras y considerando a toda América Latina y el Caribe, ningún país del continente logra meterse entre los primeros 20, ni en el ranking general ni en ninguno de los subíndices. De todos modos, el informe señala que los países que lograron una mejora más considerable en el período fueron Colombia (64) y Perú (61), principalmente por su crecimiento despegado de la región, señala el informe, que trajo más inversiones y por ende hicieron más competitivo y eficiente al mercado. Brasil, que ocupa la 28ª posición, México, que ocupa la 41ª posición y Puerto Rico, que se ubica en la 44, son los países más transparentes de América Latina y el Caribe en su mercado de inmuebles, según el índice. En el caso de Colombia, el informe destaca que el sólido desempeño en los últimos años responde a que varios actores unificaron índices, proveyendo información más clara y accesible, y al mismo tiempo mejoraron la performance para realizar contratos, haciéndolos más accesibles internacionalmente. Precisamente, por el lado de Perú se destaca cómo el mercado de bienes raíces se hizo más accesible al inversor internacional. Esto además es incentivado porque hay una gran cantidad de multinacionales del negocio inmobiliario ahí instaladas.

Faltan datos

Analistas del mercado local mostraron cierta disconformidad con lo que mide el índice, con el resultado y con la definición que la consultora elige de transparencia. El escribano Carlos Falco, de Bienes Raíces de Ferrere Abogados, señaló que el concepto de transparencia del índice de JLL es más amplio que el concepto de transparencia que manejan normalmente los actores promedio. Explicó que leído así puede darse a entender en un primer acercamiento que el mercado es “turbio” y, sin embargo, en Uruguay las reglas son claras, no hay tratamiento diferente para inversor local o extranjero, hay estricto control de lavado de activos en los negocios inmobiliarios, la información registral sobre los inmuebles es de acceso público y finalmente, subraya que Uruguay cumple estrictamente con todo lo que tiene que ver con el marco regulatorio y legal que el índice toma en cuenta. Ante esto, Falco señaló que se incluyen en el concepto de transparencia temas de accesibilidad a la información, existencia de información seriada y disponible, algo que estuvo de acuerdo que en Uruguay no es “tan disponible”.

En la misma línea se expresó el presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (ADAPI), Raúl Calandria, que reconoció que el mercado pequeño y fragmentado hace más difícil medir y recopilar la información. Aseguró que la información registral en Uruguay es “10 veces mejor que en todo el mundo”.

Finalmente, desde Sures Bienes Raíces explicaron que si bien existe toda la información mencionada disponible no siempre es de fácil acceso para todas las personas. No está centralizada y no siempre actualizada. Adicionalmente, no hay datos estadísticos, como por ejemplo cuantas propiedades de determinado tipo hay en ventas o alquiler en un barrio determinado, cuál es la demanda, el valor promedio de cierre de las operaciones, el ritmo de ventas y alquileres no está disponible y por eso nos ubicamos de tal forma en el ranking.

No hay datos oficiales de inmuebles desde diciembre de 2013

A nivel de cifras oficiales el último dato disponible del Instituto Nacional de Estadística (INE) referente a cantidad de inmuebles transados y sus respectivos precios data de diciembre de 2013. La falta de indicadores actualizados del mercado inmobiliario fue uno de los elementos que llevó al Equipo de Datos y la Unidad de Análisis Económico de El Observador a desarrollar su propio índice de precios de oferta de inmuebles en el país, a través de la captura y procesamiento de los avisos de los principales portales clasificados. El índice se elabora desde abril de 2014 y contiene información hasta febrero de este año, cuando la oferta de inmuebles en Montevideo se encareció 0,5% en dólares corrientes, el mismo incremento que se registró en el primer mes del año en comparación a diciembre. En tanto, en unidades indexadas, en la relación entre febrero y abril pasado, la suba alcanzó 7,1%. Esta última medida permite relacionar mejor la evolución en el precio de los inmuebles  con la capacidad de consumo de los hogares.

   

Defensa construirá un camping “popular” entre Valizas y Aguas Dulces si la radiación del terreno se lo permite

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Novedades - Nacionales

Escrito por Búsquedaa: Escribe José Peralta Domingo, 15 de Marzo de 2015 20:56

Colonización le cedió por 30 años un predio de 531 hectáreas para que construya un parque “multipropiedad”; la zona tiene entre tres y siete millones de toneladas de minerales pesados, entre ellos torio y uranio.

Pinos y arena. Muchas acacias que con su sombra brindan reposo y alimento para algunos cientos de cabezas de ganado que pastan, mansos, en el paraje. Maleza y arbustos por donde se mire y allá, a unos cientos de metros, el océano.

Enclavado en una posición privilegiada de la costa de Rocha está el padrón 1.645, compuesto de 831 hectáreas entre los balnearios de Valizas y Aguas Dulces.

Ese padrón ha sido objeto de años de trámites y traspasos entre instituciones del Estado, prospecciones que encontraron uranio y movimientos de la sociedad civil para evitar su “privatización”, así como lugar de esparcimiento y acampada para los turistas poco precavidos que llegan a Valizas y no encuentran alojamiento.

El 27 de febrero el Instituto Nacional de Colonización (INC) le cedió en comodato por treinta años al Ministerio de Defensa una fracción de 531 hectáreas de ese predio, según informó el semanario “Brecha” el viernes 6.

Según el acta de acuerdo, a la que accedió Búsqueda, Colonización le cede a Defensa el predio para crear un parque “multipropósito”, en el que habrá un camping “popular” y se proyectarán actividades productivas (el pastoreo de ganado figura como una de las probables), ambientales y sociales.

El diseño y la propuesta final del parque serán elaborados por ambas partes, explicó a Búsqueda Jaqueline Gómez, directora de Colonización.

“La idea es que se construya una infraestructura básica para seguridad del predio y para el camping. No hay planes de que haya cabañas, como en Santa Teresa, sino que sea un verdadero camping popular, donde lo más costoso sea llegar hasta ahí, pero que las familias de los más diversos ingresos puedan alojarse”, dijo Gómez.

El acuerdo consigna que Defensa tiene “antecedentes de gestión exitosa” de predios similares y pone como ejemplo el Parque Nacional de Santa Teresa, ubicado a 60 kilómetros del padrón recientemente cedido.

Las otras 300 hectáreas fueron entregadas a la Intendencia de Rocha en dos fracciones iguales, una lindera a Valizas y otra a Aguas Dulces, en las que se espera haya un desarrollo inmobiliario.

“Esas 150 hectáreas a cada lado del parque generarán procesos de urbanización que cambiarán totalmente la estructura económica de la zona”, dijo Gómez.

A finales de marzo ambas instituciones se reunirán para comenzar el proceso de diseño del parque y estudio de la zona.


“Aquí lo más importante es que mantenemos un predio muy valioso frente a la zona costera en manos del Estado, con un patrimonio muy rico, y todo lo que genere el parque será reinvertido en el mismo predio. Es una señal muy importante”, sostuvo la directora.

La posición del INC de no fraccionar el padrón y venderlo a privados como “chacras marítimas” (como hiciera en 2012 con un predio en Aguas Dulces) fue una iniciativa celebrada por las organizaciones sociales y varios vecinos de la zona, que prefieren ver un predio militarizado antes que privatizado.

Uranio. Pero ese terreno no solo tiene vacas, arena y vegetación. En su subsuelo hay millones de toneladas de minerales pesados, según una prospección de la empresa estatal ANCAP realizada en los años 70.

Laura Fornaro, docente de Química grado 5 y directora de Desarrollo Tecnológico del Centro Universitario de la Región Este (CURE), está llevando adelante un estudio para medir la contaminación radiactiva ambiental en varias zonas costeras del país.

El padrón 1.645 es uno de los lugares a estudio, en particular porque contiene yacimientos comprobados de uranio y torio, que se descomponen en varios elementos más, todos ellos radiactivos.

No está cuantificado en qué proporción existe en esa zona y en los terrenos lindantes el uranio, un elemento codiciado a nivel mundial porque se usa en la generación de energía y la producción de armas nucleares, pero “lo cierto es que existe y está ahí”, dijo Fornaro a Búsqueda.

Varias compañías privadas han solicitado a la Dirección Nacional de Minería y Geología (DINAMIGE) permisos de exploración en zonas lindantes al padrón 1.645 para intentar delimitar hasta dónde van los yacimientos de arenas negras que contienen el preciado material.

Fornaro dijo que como nadie ha hecho el cálculo de cuánto uranio hay, tampoco se puede saber si es rentable comercialmente.

La concentración radiac­tiva aún no fue medida y para la especialista el tema más importante es, precisamente, “poder estudiar el impacto y hasta qué punto existe contaminación radiactiva” en la zona.

La radiación puede ser dañina por exposición a la fuente o por consumo de elementos contaminados, como animales o agua.

Sostuvo que la viabilidad de instalar un parque popular en ese padrón “dependerá en buena medida de los resultados del estudio”.

“El país sigue adelante sin que esto se note, como si no existiera, y el uranio está allí, junto con otros elementos radiactivos”, agregó.

“Sin necesidad de estudio alguno yo le diría a Defensa que no usen el agua de ese predio, que pongan OSE y que no construyan nada con la arena de ahí”, sentenció.

Consultada al respecto, Gómez dijo que los datos del estudio “serán respetados y tenidos en cuenta” y que si eso implica corregir la gestión “se hará sin dudas”.

Militares vs. Privados. Marcos Mato vive desde hace cuatro años en una casa sobre la calle principal de Valizas. Es miembro del Movimiento por la Tierra y de la Comisión de Vecinos del balneario. A pocas cuadras de la puerta de su casa comienza el padrón 1.645.

Cuando supo de la decisión del INC no lo podía creer: “Es justo lo que nosotros pedíamos, casi dos años después”.

La posición de Mato es similar a la de otros integrantes de la organización, que preferían ver esa extensión de tierra en manos de los militares que “siendo privatizado” mediante su venta a privados con capacidad de compra.

“Eso ya pasó en Aguas Dulces, donde Colonización tenía un terreno que dividió en 19 y lo vendió como chacras marítimas a precios millonarios”, dijo Mato.

El padrón 1.645 pertenecía originalmente al Ministerio de Ganadería, pero en 2011 comenzó el proyecto para transferirlo a Colonización, lo que sucedió por ley el 26 de diciembre del 2012.

Alertados por los antecedentes del predio de Aguas Dulces (donde hoy hay partes de playa cercadas con el rótulo de “propiedad privada, prohibido pasar”) los vecinos de la zona se movilizaron para “evitar que esto volviera a pasar”.

Durante la discusión del traspaso, tanto las organizaciones locales como el Movimiento por la Tierra hicieron varias actividades y hablaron con políticos para intentar evitar ese cambio de manos a nivel estatal. Fue en 2011 cuando propusieron que el campo fuera reconvertido en un parque “multipropósito” y natural, explicó Mato.

“Nosotros, ante la posibilidad de que se vendiera a precios millonarios a privados, llegamos a plantear la posibilidad de que esto quedara en manos de Defensa, y hasta tuvimos reuniones con integrantes del Ministerio”, sostuvo.

Con el predio en manos del INC, el Movimiento por la Tierra siguió insistiendo con la idea del parque y ahora la resolución los deja “muy conformes”.

Sin embargo, la contienda continúa: la organización presentó al Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SNAP) una propuesta, que está en curso, para que considere a una zona que abarca el padrón en cuestión, como un área protegida.

De ser contemplada esa opción, las características del parque “podrían verse afectadas” dijo Gómez. Qué tanto, dependerá de las características del área determinadas por el SNAP, siempre que se apruebe.

“Esto es un gran paso, pero vamos a estar siempre atentos para que el parque no se deforme en otra cosa”, dijo Mato.

Los vecinos de la zona están enterados del “proyecto del parque”, pero no tantos tienen claro que ya hay una resolución oficial del tema. Consultados por la idea de tener un predio militarizado al lado, una de las vecinas fue contundente: “Prefiero tener a un milico con una metralleta atrás de un alambrado que me diga que no puedo pasar por ahí, que tengo que usar la entrada diseñada, a que venga un jardinero y me diga que no puedo pisar ahí porque ‘la señora’ no permite que le pisen el pasto de la mansión”.

Desarrollo. El gobierno local está muy conforme con la decisión. Raúl Servetto, alcalde de Castillos y las localidades de Valizas, Aguas Dulces y La Esmeralda, dijo a Búsqueda que el parque “le aporta varias soluciones a la zona”.

“La primera es una solución de más alojamiento para una zona en constante crecimiento y de la que todos los veranos tenemos que echar gente porque no hay más lugar para ellos. Este plan simplifica eso y da un incentivo muy grande a nuestras políticas de turismo”, dijo.

“También aporta a un mayor desarrollo comercial y urbanístico de la zona”, agregó.

Además, el hecho de que el predio cuente con presencia militar “simplifica un problema creciente en esos balnearios, que es el de la inseguridad”.

“En su momento le pedimos ayuda al Ministerio del Interior y vino la (Guardia) Republicana y ha sido de gran ayuda. Este proyecto colaborará mucho con eso”, sostuvo Servetto.

 

Radio El Espectador

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Novedades - Nacionales

Escrito por Raúl Calandria Sábado, 14 de Marzo de 2015 11:32

Prof. Raúl CALANDRIA

En nuestra pausa para el café analizamos a los costos de la tierra, la construcción y de la relación con el tiempo promedio que se debe trabajar para poder acceder a una vivienda en comparación a algunos años atrás.

AUDIO

Nos acompaña el profesor Raúl Calandria (Tasador Internacional), presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles y el asesor inmobiliario Julio Villamide.

 

   

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