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Remates, ¿buena alternativa para adquirir inmuebles?

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Internacionales

Escrito por ALTONIVEL, CON INFORMACIÓN DE COLEGIO NACIONAL DEL NOTARIADO MEXICANO Domingo, 07 de Septiembre de 2014 09:37

Antes de comprar un inmueble a través de los remates, es importante que conozcas los detalles notariales que debes cubrir en estas adjudicaciones.

Remates, ¿buena alternativa para adquirir inmuebles?

Es importante que calcules cuánto tendrás que pagar en términos de derechos, impuestos y honorarios.

Antes de comprar un inmueble a través de los remates, es importante que conozcas los detalles notariales que debes cubrir en estas adjudicaciones. Remates, ¿buena alternativa para adquirir inmuebles?

Las formas de conseguir bienes inmuebles se han multiplicado con el paso del tiempo, dando diferentes oportunidades y opciones de compra a los diversos tipos de consumidores, y una de estas posibilidades que en los últimos años ha experimentado un boom es la subasta. Habrás oído que existen en el mercado inmobiliario propiedades que para encontrar nuevos dueños recurren a los remates, aprobados por jueces, lo que representa una oportunidad de inversión interesante, ya que tienen un precio menor a su valor de mercado. Pero antes de tomar una decisión y comprar un inmueble a través de esta forma, es importante que conozcas detalles relevantes sobre las adjudicaciones por remate de bienes inmuebles. En primer lugar, estas adjudicaciones siempre proceden de un juicio, ya sea hipotecario o de otra índole, por lo que muy importante que antes de entrar al remate busques asesoría con un abogado y un notario.

En este sentido, el Colegio Nacional del Notariado Mexicano  comparte estas recomendaciones para comprar una propiedad a través de un remate:

1. Adjudicación

La participación del abogado será fundamental en esta etapa para revisar el expediente del juicio y los antecedentes de la propiedad, antes de comparecer al remate, de esta forma podrá asegurarse que todo esté en orden. Terminado el juicio, cuando el bien ha sido ya adjudicado a tu nombre, deberás solicitar al propio juzgado que el expediente se ponga a disposición del notario de tu elección.

2. Escrituración

Una vez terminado el juicio, que puede tardar varios meses, el notario recogerá el expediente judicial en el juzgado y estudiará el propio expediente y los antecedentes de la propiedad para preparar la documentación relativa a la escritura que se utilizará para cerrar la operación de compra. El notario deberá también tramitar las constancias que acrediten que el inmueble está libre de impuestos, por ejemplo, el certificado de gravámenes en el Registro Público de la Propiedad y las constancias de no adeudo del impuesto predial y de los derechos de agua. Es importante señalar que en caso de un remate, si la propiedad no está al corriente en los pagos, será el comprador quien deberá cubrirlos. Además, el notario deberá obtener el avalúo del inmueble y si el mismo está ubicado en el DF, un certificado de zonificación; mismos que también deberán ser pagados por el comprador. Cuando toda la documentación está lista, el notario pondrá a consideración del juez el proyecto de la escritura, ya que será el juez quien firmará esa escritura en rebeldía de la persona que era propietaria del inmueble. Cuando el proyecto esté aprobado por el juzgado, se otorga la escritura y se procede a la firma de la misma por el juez, el comprador y el notario.

3. Pago de impuestos

Es importante también tener presente que al adquirir un inmueble a través de una adjudicación por remate, el costo por pago de impuestos es mayor que el que se pagaría en una operación de compra-venta común y corriente, ya que el adquirente del inmueble cubre gastos que normalmente corresponderían al vendedor. Por ejemplo, el impuesto sobre la renta que se genera por la venta del inmueble que normalmente es pagado por el vendedor, en el caso de un remate es cubierto por el comprador. De esta forma el comprador pagará los derechos e impuestos que corresponden tanto al vendedor como al comprador y probablemente algunos gastos del juicio.

4. Inscripción de la escritura

Una vez que se han pagado los impuestos, el notario elaborará el testimonio de la escritura y la inscribirá al Registro Público de la Propiedad, dando por terminado el proceso de adjudicación. Antes de embarcarte en la aventura de comprar una propiedad a través de un remate considera que la adjudicación de un inmueble por esta vía es normalmente una operación complicada que tarda entre 2 y 4 meses. En términos financieros, es importante que tu notario de confianza haga un cálculo de cuánto tendrás que pagar en términos de derechos, impuestos y honorarios para que estés preparado a afrontar estos gastos. Las formas de conseguir bienes inmuebles se han multiplicado con el paso del tiempo, dando diferentes oportunidades y opciones de compra a los diversos tipos de consumidores, y una de estas posibilidades que en los últimos años ha experimentado un boom es la subasta. Habrás oído que existen en el mercado inmobiliario propiedades que para encontrar nuevos dueños recurren a los remates, aprobados por jueces, lo que representa una oportunidad de inversión interesante, ya que tienen un precio menor a su valor de mercado. Pero antes de tomar una decisión y comprar un inmueble a través de esta forma, es importante que conozcas detalles relevantes sobre las adjudicaciones por remate de bienes inmuebles.

 

Círculo íntimo de Cristina revela que tiene inmuebles en Uruguay

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Nacionales

Escrito por ARGENTINA Domingo, 07 de Septiembre de 2014 09:35

El ministro de Economía tiene tres según su declaración jurada de bienes.

Pero hay otros tres funcionarios que también cuentan con inmuebles.

La obligación de presentar una declaración jurada de bienes que tienen los funcionarios del gobierno argentino dejó en evidencia que pese a las restricciones aplicadas por Cristina Fernández a la fuga de dinero hacia Uruguay, su círculo más íntimo cuenta con varios inmuebles en el país. Según publicó La Nación, el ministro de Economía, Axel Kicillof, hombre cercano a La Cámpora, aumentó sus bienes casi un 30% durante 2013 y allí se reveló que además de tener una casa en Capital Federal valuada en $ 278.000 (pesos argentinos), en la que invirtió más de $ 120.000 en mejoras, conservó tres propiedades en Uruguay: es dueño de una casa cotizada en $ 150.000, de un terreno para veraneo y de otro de 820 m2 utilizado como "inversión". Un dato no menor es que los bienes inmuebles fueron declarados por su “valor fiscal” que es muy inferior a lo que es el valor del mercado. Juan Cabandié, uno de los dirigentes más conocidos de La Cámpora, declaró la propiedad de una casa de $ 150.000 y un terreno en el balneario de Punta del Diablo, en Uruguay, por casi $ 100.000. En tanto, María Cecilia Nahón, embajadora en Estados Unidos, invirtió en un lote en Uruguay. En 2013 declaró bienes por casi $ 900.000, un aumento del 26% en un año. Se trata de una de las funcionarias mejores pagas: percibe un sueldo de más de US$ 16.000, según reveló La Nación. Otro que también tiene una propiedad en Manantiales es el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) Richardo Echegaray en donde este verano le hicieron un escrache.

 

Repensando los Corredores Bioceánicos

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Nacionales

Escrito por Innovación en Asuntos Estratégicos Viernes, 05 de Septiembre de 2014 12:19


Fuente: www.abc.com.py

En los últimos años los corredores bioceánicos se volvieron populares en el léxico sudamericano, en gran medida, por el auge asiático. No obstante, como señala Antonio Zuidwijk, experto en logística con experiencia en Murchison, la creación del concepto se debe a autoridades brasileñas, que a principios de los ’90 realizaron los primeros estudios sobre esta materia. Por otro lado, el “marketing” de los corredores se debió a estrategias de terminales portuarias chilenas que habían sido privatizadas y necesitaban atraer clientes.

Según los defensores de dichos corredores, es lógico para países como Argentina y Brasil exportar sus productos agropecuarios vía el Pacífico ya que la ruta para llegar a Asia sería más corta y también más barata que por el Atlántico.

Sin embargo, varias autoridades en materia de logística, infraestructura y comercio han dado por tierra con estas ideas:

- Por un lado, la distancia que separa a los puertos del Atlántico y Pacífico de los de Asia no es tan grande como parece. Ian Hoffmann, experto de la CEPAL, señala que la distancia entre Valparaiso – Singapur (9.945 millas) es mayor a la de Buenos Aires – Singapur (9.301 millas), y la que hay hasta Hong Kong favorece a Chile en sólo 55 millas. Entonces, conforme se viaje a destinos más al norte de Hong Kong la distancia crece e inclina la balanza a favor del Pacífico. Pero debemos tener en cuenta que gran parte de Asia (India y parte del Sudeste Asiático) es accesible a costos aceptables navegando por el Atlántico.

Tabla de costos

Fuente: http://www.antonioz.com.ar/

- A esta altura parecería que los corredores bioceánicos se justificarían para exportar a China -a puertos que estén al norte de Hong Kong-, Corea del Sur y Japón, al menos en términos de distancia. Pero como Antonio Zuidwijk señala, hay una “distancia geográfica” y una “distancia económica”; y allí ingresan los costos logísticos. Es que la cantidad de servicios marítimos que se ofrecen vía el Atlántico es superior a los que existen en el Pacífico, y esto da más oferta de servicios y mejores costos. Adicionalmente nos recuerda las diferencias de costos entre el transporte terrestre y el marítimo-fluvial, lo cual nos lleva a la siguiente pregunta: ¿si la producción agropecuaria argentina se localiza cerca del Río Paraná y Río de la Plata, qué hace pensar que es más lógico movilizar la carga por medios que no sean los marítimo-fluviales?. En todo caso se debe tender a mejorar la hidrovía, a la que se puede llegar sin atravesar cadenas montañosas y está cerca de los centros de producción.

- Por último, debe agregarse lo que señala Gustavo Fernández Saavedra, ex diplomático boliviano. Él explica que además de los precios de los servicios marítimos –que favorecen al Atlántico– deben tomarse en consideración los cálculos de costos de transporte previo a llegar al puerto. Nos dice que, por ejemplo, si se quiere exportar soja desde Mato Grosso aunque el costo de la tarifa para llegar a Santos sea relativamente cara (103 USD), en comparación con competidores (Argentina y Estados Unidos, están entre 20-40 USD), los costos siempre serán menores que llevarla por camión hasta un puerto del Pacífico –en donde la cordillera de los Andes y las rutas internas de los países receptores de la carga suman gran parte del costo–. Y respecto al Ferrocarril Trasandino, retomando a Zuidwijk,  cabe señalar que recorrer 900 Km entre Salta y Antofagasta es más caro que recorrer los 1.600 Km entre esa provincia y Buenos Aires, en tanto el tren en zona de montaña tracciona sólo 600 toneladas y en llanura 3.700 toneladas.

En conclusión, se puede afirmar que la idea de establecer corredores de integración es buena pero no tanto la de corredores bioceánicos. La razón radica en que la primera busca que economías regionales de los diversos países de América del Sur se integren, objetivo importante para que provincias fronterizas puedan incrementar mercados de exportación, mientras que la segunda busca la creación de “autopistas” para exportar recursos primarios –que cabe señalar, serán ineficientes por costos–.

Por otra parte, no se debe dejar de lado que existe infraestructura dentro del país en mal estado sin la adecuada atención (ferrocarriles de carga entre Provincia de Buenos Aires y las provincias del NOA y NEA) y que es crítica para que la Argentina mejore su capacidad exportadora. Entonces, más allá de proyectos bioceánicos no debe perderse el foco en la integración productiva nacional.

Y lo mismo puede aducirse de la hidrovía, que es un canal de exportación agropecuaria eficiente, que tiene amplias ventajas en materia de costos contra el tren y camión, y no obstante no recibe el cuidado necesario para alcanzar su pleno potencial.

Bibliografía

Gustavo Fernandez Saavedra, Ensayos sobre Política Exterior, Plural Editores-Friedrich Ebert Stiftung, 2014

Terminal C, Corredores Bioceánicos en busca de una nueva quimera, Ed. 06, 2013.

Web

http://www.abc.com.py/edicion-impresa/economia/ventajas-comparativas-del-corredor-ferroviario-de-carga-547681.html

http://www.abc.com.py/edicion-impresa/economia/un-puente-exclusivamente-carretero-postergara-tren-bioceanico-por-anos-547679.html

http://www.antonioz.com.ar/

   

Montevideo, la bella durmiente

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Nacionales

Escrito por MAGDALENA MARTÍNEZ Viernes, 05 de Septiembre de 2014 12:13

La capital uruguaya cuenta con un rico patrimonio, pero desperdicia su potencial turístico y acumula décadas de abandono.

El Palacio Salvo en la Plaza Independencia. / ROBERT HARDING

Con sus fachadas ennegrecidas por la contaminación y sus avenidas destartaladas, Montevideo esconde un rico patrimonio abandonado. A la capital uruguaya le confiere una belleza decadente. Muy lejos del esplendor con el que varias oleadas de inmigrantes trataron de levantar a partir del siglo XIX: una utópica capital europea. Esta ciudad concentra un tercio de la población uruguaya, 1,3 millones de personas, y mira al Río de la Plata, la bahía elegida en 1726 por el rey de España, Felipe V, para fundar un fuerte capaz de contener el avance de los portugueses.

Se puede decir sin exagerar que Montevideo es una de las pocas capitales del mundo que carece de circuito turístico. Es habitual ver a los visitantes deambulando desorientados por los barrios históricos, atentos a las sorpresas que las calles les descubren: edificios modernistas, palacios franceses o casonas coloniales. Todos con sus puertas cerradas. Hay pocas guías turísticas que resuman la oferta de la ciudad, la señalización urbana casi no existe y los horarios de los museos son un desafío a la lógica. Estos pueden abrir tarde o no abrir, y permanecen cerrados los fines de semana.

Muchos visitantes se pueden quedar con la impresión de que Montevideo es una ciudad con poco atractivo. Un malentendido que por el momento sólo pueden aclarar los expertos. Entre ellos se encuentra la arquitecta Gabriela Pallares, quien conoce cada fachada de 18 de Julio, la principal avenida montevideana que tanto recuerda a la Gran Vía de Madrid a principios de los años 80. Pallares es autora de un blog que ha tenido enorme éxito al denunciar demoliciones de edificios de interés artístico y hacer propuestas de mejora. La arquitecta advierte que para apreciar la 18 de Julio hay que mirar hacia arriba, esquivando las marquesinas de las tiendas, el pésimo estado del mobiliario urbano, los puestos callejeros, la basura… entonces, aparecen las construcciones fastuosas. Edificios con una mezcla de estilos, algunos con una expresión más francesa, otros expresionistas o que adquieren las influencias del movimiento art déco. “Aquí hay una cultura de que sólo lo moderno es bueno. Se cree que todo lo nuevo es mejor que lo antiguo, y eso es un error. Se pueden mejorar las cosas sin una inversión enorme, basta una buena iluminación, un poco de sentido común”, asegura Pallares.


Un hombre pasa frente a un edificio abandonado en Montevideo. / AFP

La decadencia de Montevideo empezó en los años setenta, junto con el descenso económico del país y la dictadura (1973-1984). Con la llegada de la democracia surgieron otras dificultades, como la magnitud de la inversión para recuperar una ciudad tan grande como París, pero con solo el 20% de la población de la capital francesa. El ayuntamiento de la ciudad, en manos del izquierdista Frente Amplio, es también el objeto de muchas críticas, ya que la mayor parte del presupuesto municipal se gasta en pagar los sueldos de funcionarios.

Por todo esto, los tesoros de Montevideo están abandonados, pero en muchos casos también intactos. La capital uruguaya languidece mientas otras ciudades latinoamericanas como Lima o Guayaquil se renuevan, y otras como Santiago de Chile se entregan a una euforia de modernidad y consumismo. En este año electoral, con las presidenciales previstas para octubre, ningún candidato parece tener un plan para Montevideo.

El emblema de la ciudad es el Palacio Salvo, una especie de rascacielos situado en la céntrica Plaza Independencia, al final de la avenida 18 de Julio. Tiene un estilo gótico y fue diseñado por el italiano Mario Palanti. La construcción finalizó en 1928, cinco años después de su inicio, y se convirtió por casi 10 años en el edificio más alto de América Latina. Ahora, el Palacio Salvo está en un estado deplorable. Sus pasillos son para visitantes audaces que se atreven a colarse por donde ocurren escenas dignas de una película de David Lynch.

Durante el siglo XX, cuando Uruguay era un país rico y exportaba sus materias primas —especialmente carne— a la Europa arruinada por la Primera Guerra Mundial, los millonarios rivalizaban con sus ambiciosas construcciones. Muchos edificios competían con el Palacio Salvo, como el Palacio Lapido, inspirado en el expresionismo alemán, o el Palacio Díaz, otro rascacielos levantado en 1930 por otro inmigrante, el español Pedro Díaz, político y comerciante conocido por su anticlericalismo y por pertenecer a la masonería.

El exalcalde y arquitecto Mariano Arana considera que el verdadero precursor de la capital es el expresidente José Batlle y Ordóñez (1856-1929). Fue considerado el fundador del Uruguay moderno, un Estado social y laico. Este exmandatario “trató de crear una Europa culta en el nuevo continente porque estaba convencido de que Uruguay tenía un destino propio”, asegura Arana.

A partir de 1910, Batlle y Ordóñez abrió concursos públicos para construir avenidas y edificios estatales, fundó escuelas de arte y contrató a los mejores arquitectos extranjeros, como el francés Joseph Marie Carré, autor de muchas obras montevideanas, entre las cuales está el espléndido Jockey Club. En este edificio céntrico y lujoso se reunían solo hombres, esencialmente de la aristocracia británica residente en la ciudad y grandes personajes como el cantante de tango Carlos Gardel. Muy pocos han tenido el privilegio de ver por dentro el lugar, comprado hace unos años por la ridícula suma de un millón de dólares por un empresario que lo mantiene cerrado.

Durante esos años la capital laica y moderna se levantó sobre la ciudad colonial, y en ocasiones ambas expresiones se mezclaron, como la Plaza Matriz, situada en el casco histórico. En esta explanada está el Ayuntamiento y una catedral de estilo colonial. El casco histórico es la entrada natural de los turistas que llegan al puerto. Un lugar lúgubre y vacío por la noche, pero que durante el día ofrece las mejores vistas a la bahía, y produce la impresión de estar en Cádiz, imagen de nostalgia para los colonos andaluces que poblaron la ciudad.

 

"En los 40 había más cultura arquitectónica" Los reciclajes de Montevideo, sus aciertos y errores.

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Nacionales

Escrito por Diario El País Suplemento El País Cultural Pablo Fernández vie sep. 5 2014 Viernes, 05 de Septiembre de 2014 10:19

CON EL ARQUITECTO WILLIAM REY

LA FAJA urbana entre el Parque Rodó y el Barrio Sur de Montevideo hierve de reciclajes. Sus viejas casonas de puertas altas son adaptadas, a veces de forma acertada y otras no. En cada cuadra hay una volqueta, y dentro de ella, tesoros: mayólicas art nouveau, baldosas con motivos florales, piezas de mármol o granito, marcos de madera de pinotea.

El arquitecto William Rey, catedrático de Historia de la Arquitectura Nacional (Facultad de Arquitectura, Udelar) y ex presidente de la Comisión Nacional de Patrimonio, analiza el contexto.

¾ ¿Qué tipo de casa es la que está siendo reciclada?

¾ En general es una casa que los arquitectos identificamos como “vivienda estándar”, que se ordena en base a patios y tiene una fachada muy ornamentada, producto de los finalistas, obreros especializados con gran dominio del oficio. Son casas que fueron consolidando el tejido urbano a fines del siglo 19 y principios del 20, hasta 1928, cuando la ley de higiene de la vivienda limitó muchísimo esa tipología al exigir que todos los cuartos tuvieran luz y ventilación directa. Es el tipo de vivienda con una puerta al medio o hacia un costado, dos ventanas, donde los espacios de relaciones están adelante, donde más atrás se atraviesa un patio y se llega a la zona de comedor, y a veces a un segundo patio donde está la cocina, los servicios, los baños, mientras que en el costado, hacia la medianera, se van colocando sucesivos dormitorios. Esas casas son las que se reciclan en la zona, ya sea en Palermo, el Centro, la calle Canelones, Maldonado.

¾ ¿Qué debería respetar un reciclaje?

¾ La organización en base a patios, ya sea abiertos o con claraboya. En general estas casas ocupaban casi todo el padrón, dejando libre sólo los huecos de los patios por donde entraba la luz y el aire. No tenían retiros, y eso generaba una ocupación muy compacta, son manzanas sin el corazón verde que se ve por ejemplo en Pocitos, donde una tipología distinta permitió tener un centro de manzana potente y verde. Es importante respetar esa organización original de patios, porque es muy estructuradora de la vieja vivienda. Los patios son un factor importante a mantener, a valorar. La fachada también es importante, porque al igual que la planta es en cierta medida tipológica. Uno de los problemas frecuentes es que quizás por falta de cultura del ornamento la modernidad despreció la dimensión ornamental de la arquitectura. Los arquitectos a cargo de intervenciones a veces respetan los vanos, pero en cambio consideran al componente ornamental de esas viviendas como superfluo, sin mayor importancia. En realidad esos elementos decorativos tienen una lógica discursiva, una base semántica que los obreros de la época sabían muy bien qué quería decir, cómo se colocaba, dónde iban algunos ornamentos, dónde no podían ir otros. La cultura de la ornamentación muchas veces se pierde en los proyectos de reciclaje. Y también se pierden interiores muy calificados. Muchas de estas viviendas tuvieron muy buena yesería de cielorrasos, que suele eliminarse. Lo mismo pasa con los pisos: mosaicos venecianos, mármoles, parquets. Todo esto muchas veces no es valorado, se lo sustituye por nuevos materiales, perdiendo algunos de los factores más interesantes de la vivienda.

¾ ¿Qué se podría eliminar?

¾ Muchas de estas viviendas tienen paredes separadoras de espacios que no siempre tiene valor. Entonces esa tabiquería puede cambiar en función del proyecto. La fachada también puede ser afectada al generar otro piso en el interior de la vivienda. Pero hay que buscar la manera de hacerlo manteniendo la unidad de las aberturas exteriores, y para eso el arquitecto tiene recursos. Hay formas de resolver un entrepiso de manera que desde el exterior las ventanas se sigan leyendo como una unidad, y no que simplemente aparezcan divididas al medio. El arquitecto no debe utilizar la casa sólo como un soporte físico sin considerar sus valores originales.

MANTENER LOS VALORES.

¾ ¿Qué modalidad de reciclaje predomina en esta zona?

Leer más: "En los 40 había más cultura arquitectónica" Los reciclajes de Montevideo, sus aciertos y errores.

   

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