Saber valorar la tasación.

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Saber darle valor a la tasación.

Cualquiera que participe de los vaivenes del mercado inmobiliario; más allá de ser capaces de entender sus resquemores, identificar rémoras y saber quiénes son los incautos; se sobre entiende que la tasación marcará, sin lugar a dudas; el valor final sobre el que debe de transarse el mismo en el mercado.

Ahora resulta impensable que se nos pida a los tasadores que informemos precios tales como: venta, ejecución, mercado, remate; etc. Puesto que el informe de tasación sólo debe de mencionar el precio del inmueble a un momento particular, puesto que éste influye en su momento. Digamos y a modo de ejemplo sin hacer un análisis taxativo de factores tales como: coyunturas regionales, incentivos departamentales o nacionales, cotización del dólar, etc…

Obviamente que en cualquier informe que sobre precios los tasadores dan, deben estar altamente comprometidos con su valor de mercado y no así con su valor intrínseco, o simplemente porque el costo de construcción hace que el precio de venta, sea tal; puest5o que es el mercado el que decide a que precios tomar los mismos. Para ello, lo que debemos de determinar es si su precio no se corresponde con las tendencias fundamentales de cualquier mercado: oferta y demanda, interés y valor, oportunidad y momento. La referencia fundamental está siempre condicionada por la interacción de oferta y demanda, además de los correctivos propios y externos de la propiedad, sean al alza o en detrimento del inmueble objeto de la tasación.

Obviamente que ello debe de cuantificarse cuando todos los elemento relevados sean ciertos, o con supuestos generalizados y estándares comprobados; se hayan hecho con libertad, sin coacciones y habiendo contado con toda la información necesaria.

En su mayoría, en las valoraciones de los inmuebles se utiliza preferentemente el método comparativo. Los precios de referencia de los distintos inmuebles, resultan de los avatares del mercado, y no dependen de factores ajenos. Esta situación altera y distorsiona la definición de “valor de mercado” de cada propiedad que es el precio más probable que obtendría una propiedad en un mercado competitivo y abierto que posibilite todas las condiciones necesarias para lograr una venta equilibrada respecto a los intereses de las partes. Para mayor precisión, puede afirmarse que para lograr una transacción satisfactoria, comprador y vendedor deben actuar con prudencia y flexibilidad, suponiendo que el precio resultante de la negociación no sea afectado por estímulos indebidos, como los provenientes de un mercado intervenido. Por cierto que el denominado valor de venta o referencia de mercado inmobiliario no es estático y menos aún infalible, y por lo tanto incapaz de ser tomado como indiscutible e incuestionable como un axioma científico, ya que se halla permanentemente influido por múltiples factores, como modalidades de pago, procesos recesivos o dinámicos de la economía, del país, de oportunidades, de condiciones crediticias, del marcado financiero, etc.

Además, la tasación es una "fotografía" de lo que el perito observa en el momento en que visita la propiedad. El tasador estima lo que ve en su peritaje y no lo que está planificado y no realizado y menos lo que puede ser en el futuro, ya que estas presunciones son en todo caso pertinentes a los inversionistas, quienes avizoran una valorización o no del inmueble que van a adquirir y por eso arriesgan su inversión previendo que sus pronósticos se cumplan. Muchas veces he escuchado del llamado “valor potencial” cosa que a los tasadores jamás debemos ni podemos estimar, pues como recién he comentado, es a los inversionistas, interesados o promitentes compradores hacer esa especulación, estimación o valorización sobre la renta, que dicho inmueble puede reportar como beneficio a futuro. En un mercado tan complejo, con cantidad de factores que inciden directamente en los precios, y por supuesto en el subjetivo ángulo de los tomadores u oferentes; no resulta entendible la actitud de algunos que, en lugar de solicitar una tasación profesional efectuada por un profesional de su confianza, optan por consultar a personas sin conocimientos básicos que sólo pueden aportan opiniones subjetivas, o interesados por desarrolladores, especuladores o elegantes consultores, brindan una expectativa infundada, y por supuesto una correspondiente esperanza, y que para chequearlo buscan obtener una guía referencial en los avisos clasificados de los diarios, o portales inmobiliarios de poca confiabilidad, respecto a aquellas propiedades que suponen similares. No se tiene en cuenta que aún si así fuera, una cosa son los precios en los que se oferta una propiedad y otra muy distinta es el valor en que se termina vendiendo.

Desde luego que ese proceder para determinar el aspecto más fundamental de toda transacción que es el precio, casi siempre tiene como resultado frustrar las posibilidades de comercialización, con la pérdida de tiempo y de dinero consecuente. Sorprendentemente, existe un criterio curioso respecto al valor que se le otorga a un inmueble, ya que muchos consideran que aunque el precio que le adjudican no esté avalado por un tasador profesional y por ello resulte inadecuado o excesivo, van a conseguir igual un comprador que lo pague. “Siempre hay un roto para un descosido”; aunque las consecuencias son más que evidentes, el mercado desde hace un largo tiempo está semiparalizado. De algún modo, ese proceder implícitamente está menospreciando el criterio de los potenciales interesados, ya que muy difícilmente alguien decida comprar una propiedad sin asesorarse previamente, o por lo menos hacer una previa indagación del precio de oferta de otras similares, por lo que con seguridad no avalará valores que estén fuera de los parámetros de un mercado en el que prevalece la oferta; por demás sobrevalorada, por los imponderables derroteros de aquellos que resultan agoreros de buenos tiempos que nunca llegan y que sólo se remiten al inmueble nuevo, que jamás fue comprado por “inversores” locales.

No se tiene en cuenta el principio básico de elaboración de los precios, el que sólo están capacitados para establecer los tasadores especializados, con amplio conocimiento y que su tarea habitual los hace estar constantemente en contacto con la oferta y la demanda del mercado; con vasta experiencia, quienes no sólo son idóneos técnicamente, sino especialistas en la materia de las cuales surgen los valores.

Desde luego, una cosa es el costo de construcción, que representa un factor referencial importante y otra muy diferente es el precio al que se termina negociando, que depende del valor de la tierra en que se edificó, del lugar, de los servicios, de la carga tributaria, y también de la cantidad y calidad de la demanda que merezca, lo que en definitiva decide el importe de la transacción.

Es que el precio final de un inmueble, además de los factores internos, como medidas y proporciones del terreno, (no siempre vale más por tener mayor cantidad de metros), nivel, tipo de edificación, distribución de ambientes, calidad de los materiales empleados, antigüedad de la edificación, estado de mantenimiento, iluminación y ventilación natural, servicios, etc. está conformado por los factores externos. Es así que el valor de una propiedad está directamente ligado con su ubicación: ciudad, zona o barrio, medios de transporte, polos comerciales cercanos, ubicación dentro de la cuadra, bancos, hospitales, etc.

En un contexto económico imprevisible como el actual, sujeto a fuertes variaciones en plazos breves, situación recesiva de la demanda, costos elevados como consecuencia de la inflación y fuerte presión impositiva, la difícil tarea de tasar sólo puede confiarse a los profesionales quienes se encuentran capacitados en virtud de su tarea habitual, que los hace estar constantemente en contacto con la oferta y la demanda, principios básicos de elaboración de los precios.

Para tasar una propiedad no se puede inventar ni improvisar un valor.

Y si el precio no responde al mercado, la venta simplemente no se realizará.

 

Puesto que la valoración inmobiliaria es un arte y muchos lo quieren transformar en una ciencia sin tener siquiera los primeros axiomas que obliguen a establecer bases ciertas.

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