Cuando sueñas con una casa, y se convierte en una pesadilla

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Las víctimas de proyectos abandonados a menudo se sienten como si estuvieran atrapados en una pesadilla y por lo general se culpan a sí mismos.


Así fue como Christopher Rozario sintió cuando se dio cuenta de que el Selayang resortes condominio (en la foto, arriba) en Selayang, Selangor que había comprado en 2009 fue declarado un proyecto abandonado en abril de 2014. Rozario había planeado para mudarse de Sungai Buloh a Selayang con su familia en 2013 (la fecha prevista de finalización) para tener un acceso más fácil al centro de la ciudad de Kuala Lumpur. También quería disfrutar de las instalaciones, así como el estilo de vida de estar promocionado por el proyecto. Selayang Springs se encuentra en la colina Selayang, justo al lado de un parque recreativo de aguas termales. Pero entonces empezó a notar que la construcción fue más lenta de lo esperado y, por desgracia, el proyecto pronto fue incluido en la lista de proyectos abandonados por el Ministerio de Vivienda y Bienestar Urbano, y del Gobierno Local. Después de eso, los 276 compradores de los apartamentos habían formado una asociación de propietarios con Rozario que el presidente. Rozario comenta en TheEdgeProperty.com que se molesta cada vez que impulsa a pasar el proyecto y ve el proyecto casi terminado. “Compré la unidad en RM220.000 en ese entonces, ahora los precios inmobiliarios en las zonas cercanas han duplicado”, dice, agregando que había 276 compradores de los cuales 90 de ellos eran los compradores de vivienda por primera vez.

De acuerdo con el Departamento Nacional de la Vivienda, de 2001 a 2015, hubo 28 casos de proyectos abandonados en la península de Malasia, mientras que otro 20 están siendo revividas.


La secretaria Ryan NgSelayang MCA Ryan Ng, que también es abogado en ejercicio, cree que las cifras son sólo los casos reportados que fueron confirmados como abandonado. “No puede haber casos en los que se retrasan los proyectos y se enfrentan a un alto riesgo de ser abandonados, pero no están en la lista. “Puede ser que tome un largo tiempo antes de que se clasifique como un proyecto abandonado. Para entonces, ya será demasiado tarde para salvar el proyecto o para proteger a los compradores “, dice.

Por ejemplo, los datos del Departamento Nacional de Vivienda mostraron que un proyecto 454 unidades-residenciales de Taman Lestari permai, Sepang, que se supone que debía de haberse entregado en el año 2005, quedó desierta y sólo fue catalogado como un proyecto abandonado en julio de 2015.

Lo que dice la ley

De acuerdo con el Ministerio de Vivienda y Bienestar Urbano y del Gobierno Local, un complejo de viviendas en la península de Malasia se considera abandonad si:

1. No hay actividad de la construcción significativa en el sitio para seis consecutivo.

2. El promotor está bajo el control del receptor oficial.

3. El desarrollador admite por escrito al controlador de la Vivienda que es incapaz de completar el proyecto.

 

“A pesar de que existen leyes para proteger a los compradores de vivienda, también hay lagunas en la ley. Algunos desarrolladores problemáticos podrían detener la construcción de cinco meses y reanudar la construcción durante un mes, y repetir de nuevo para evitar ser clasificado como un proyecto abandonado “, dice Ng, que está ayudando a la Asociación Selayang resortes Condóminos “para acelerar la reactivación del proyecto. “Conseguir la exposición de este tipo de temas puede ayudar a alertar al público y también se reúnen compradores de expresar sus problemas, pero no va a resolver el problema si no hay caballeros blancos dispuestos a revivir el proyecto”, remarca. Incluso si hay un desarrollador dispuesto a revivir el proyecto, va a ser un proceso largo y difícil para reanudar la construcción, ya que hay dos obstáculos legales y prácticos tales como obtener el consentimiento de los compradores y su cooperación para desembolsar el dinero extra (si es necesario ) para completar el proyecto. “El caballero podría solicitar que los compradores entreguen más dinero para completar el proyecto. Esto es por lo general cuando se producen desacuerdos entre los compradores “, explica. Ng señala, que en algunos casos, sólo una parte de los compradores pagaría el dinero extra para reanudar la construcción, por lo que la suma puede no ser suficiente.

Datuk Seri Fateh Iskandar Mohamed MansorReal Estate y el presidente de la Asociación (Rehda) Malasia Desarrolladores de Vivienda 'Datuk Seri Fateh Iskandar Mohamed mansor (en la foto) dice que el costo y la seguridad de la estructura del edificio por lo general serán las principales preocupaciones para el que asuma competencia para terminar el proyecto, como algunos proyectos puede haber sido dejado abandonado por algún tiempo y requeriría inspección geotécnica a fondo.


“Los desafíos también dependerá del tipo de desarrollo y la condición de la tierra”, añade.

Un rayo de esperanza

De acuerdo con el Departamento Nacional de Vivienda, el proyecto de resortes condominio Selayang recientemente se ha levantado de ser clasificado como un proyecto abandonado que se coloca debajo de la lista de proyectos que se revivió. KL Northgate Sdn Bhd se hará cargo del proyecto desde el desarrollador anterior - Barisan Tenaga Perancang (M) Sdn Bhd.

Rozario dice que los compradores finalmente ven un atisbo de esperanza. “Nosotros (el comité de la comunidad de propietarios) habíamos encontrado con representantes de KL Northgate a mediados de marzo para discutir el plan de reactivación. KL Northgate será la presentación de un proyecto de acuerdo de los compradores a los propietarios pronto“, añade. Rozario dice una vez que los propietarios y acreedores de acuerdo con el esquema de reactivación, el proyecto debe ser completado dentro de los 18 meses.

La aplicación es un gran tema

Chang Kim Loong

En virtud de las enmiendas a la Ley de 1966 de Desarrollo de Vivienda (Control y Licencias), con el fin de mejorar la protección de los compradores de vivienda, todos los desarrolladores de vivienda con licencia que no llegan a completar un proyecto de vivienda o que han causado un proyecto que ser abandonado, se considerará que ha cometido una ofensa criminal. En caso de condena, un desarrollador es pasible de una multa de no menos de RM250.000 y no más de RM500.000, o cárcel de hasta tres años, o ambos. Sin embargo, el secretario general de los compradores Nacional House 'Association (HBA) Chang Kim Loong (en la foto) señala que esas medidas punitivas no lograrán sus objetivos sin la aplicación estricta. “Tenemos más amplias leyes que rigen la industria de la vivienda. Es el grado de cumplimiento que se carece“, remarca.

Dice que el Departamento Nacional de Vivienda es el regulador y guardián de la legislación de la vivienda y es el deber de proteger a los compradores de vivienda. Chang de acuerdo en que hay pocos compradores de vivienda pueden hacer para salvar o revivir un proyecto abandonado. “Lo mejor que podían hacer es reunir a los compradores afectados para hacer una representación más fuerte para el Departamento Nacional de Vivienda y llevar a cabo colectivamente recurso legal”, aconseja.

El jefe

Otro de los proyectos abandonados prominente es el jefe servicio de habitaciones (en la foto, abajo), un rascacielos de desarrollo suites del hotel residencial en Klang, Selangor que fue lanzado en 2010 y declarada abandonada a mediados de 2015. Esta es una propiedad con 377 unidades de suites de hoteles y 62 unidades de unidades de venta que ofrecen rendimientos de alquiler garantizado de 7% a 8%. Benny Wong, un fabricante de piezas de automoción, y bajo Eng Kee, un proveedor de soluciones de TI, son víctimas de este proyecto abandonado.

Wong, que es un inversor experimentado nunca pensó que llegaría a ser una víctima como él es muy cauteloso y haría su debida diligencia antes de invertir.

“No fue una compra por impulso. Yo había hecho mi investigación en el proyecto y en el mercado. Estaba seguro de que este proyecto haría bien ya que tenía un diseño único que podría hacer que un edificio icónico en Klang. La demanda de habitaciones de hotel aumentará a medida que el número de turistas y viajeros de negocios están creciendo en esta área“, señala. Según él, antes de que se abandonara el proyecto, que ya tenía una asimilación de 80%, lo que significaba que el desarrollador debería haber tenido suficientes fondos para completar el proyecto. Sin embargo, la construcción de la torre de 28 pisos se detuvo en el piso 26. En el momento en que se declaró abandonado, las unidades de venta al por menor ya estaban alrededor del 90% de avance. Wong dice que este proyecto fue muy popular entre los inversores en ese momento ya que el precio se duplicó entre 2011 y 2013. La unidad que compró en 2010 a RM480 ​​libras por pie cuadrado se vendía a RM1.150 libras por pie cuadrado en 2013. “Todos los compradores eran muy felices de ver la revalorización del capital, y la mayoría de nosotros estábamos deseando incluso mejores rendimientos de las inversiones como la construcción estaba casi terminada. Nunca esperamos que se convierta en un proyecto abandonado “, dice. Mientras tanto, 2011 fue un año de auge del mercado inmobiliario por lo que todo el mundo estaba entusiasmado con las inversiones inmobiliarias. Además de los compradores locales, también hubo compradores extranjeros de Singapur, Taiwán, Pakistán y China.

“A veces, pasamos por alto el riesgo de las inversiones. Esquemas, desarrollador, interés referenciado (DIB) y los programas de retorno de alquiler garantizados pueden sonar bien en ese momento, pero que pronto se dará cuenta de que también hay inversiones de alto riesgo y, a veces las promesas hechas son demasiado buenas para ser verdad “, dice. En marzo de 2015, los compradores de The Boss fueron informados por KPMG acuerdo Asesor Sdn Bhd que en noviembre de 2014, la compañía había sido nombrado liquidador del proyecto por parte del Tribunal Superior de Kuala Lumpur. Después de esto, se formó la Asociación Los compradores de Boss '(TBPA). Un comité de inspección con representantes de TBPA, el contratista, el garante y la empresa accionistas también se formó a fines del 2014.

Las Suites Servicio de Boss

Un proyecto se considera listo para ser restablecido cuando al menos el 50% de sus compradores de acuerdo a ella, o cuando el valor total de la compra por parte de compradores que estén dispuestos a tener la propiedad revivió equivale como mínimo al 75% de GDV del proyecto. El jefe se sienta en 2.15 acres de tierras de dominio absoluto y tenía un GDV de RM 118 millones. Wong dice la asociación de los compradores ha logrado conseguir el apoyo del 85% de los compradores. “Si hay algún caballero dispuesto a hacerse cargo del desarrollo, no debería tener ningún problema para conseguir la aprobación de los compradores”, añade.

A pesar de este desafortunado incidente, Bajo dice que todavía está interesada en inversiones inmobiliarias ya que sigue siendo la mejor herramienta para obtener ingresos pasivos.

“El problema es que no tengo el presupuesto adicional para inversiones inmobiliarias más, casi la mitad de mis gastos ahora pasa a la hipoteca. Todavía tengo que mantener a mi familia “, responde.

El impacto social de proyectos abandonados

Rehda de Fateh Iskandar dice que los compradores no son las únicas víctimas cuando se abandona un desarrollo como el estancado proyecto también tiene un impacto negativo en la zona donde se encuentra. Se observa que las obras de construcción abandonados tienden a convertirse en puntos preferidos para actividades ilegales, que afectan a la seguridad y el bienestar de la comunidad circundante. Con el tiempo, tendrá un impacto en el valor de las propiedades cerca también, añade.

Se hace hincapié en que ningún proyecto debe ser abandonado en el primer lugar, por lo tanto, los estudios de viabilidad exhaustivos deben hacerse antes del comienzo de un proyecto.

Un proyecto podría estancarse debido a diversas razones, tales como ofrecer el producto equivocado para un lugar determinado, litigios por los contratistas, la tierra y las cuestiones ilegales, las condiciones del mercado, problemas legales y controversia entre los accionistas.

Fateh Iskandar de acuerdo en que las enmiendas a la Ley de 1966 de Desarrollo de Vivienda (Control y Licencias) han llegado a ser muy estrictos con castigos fuertes impuestas a los desarrolladores encontrado culpable, incluyendo penas de cárcel.

“Mientras que las leyes se han vuelto más punitivo, tal vez lo que se necesita ahora es la aplicación más estricta”, añade. En el presupuesto de 2016, el gobierno ha propuesto proporcionar exención de impuesto de timbre a los desarrolladores que tomen en segunda instancia una proyecto abandonado.

Fateh Iskandar dice la exención impuesto de timbre ayudará a reducir el coste total de la reactivación de un proyecto abandonado. Sin embargo, “la exención de impuesto de timbre por sí sola no es suficiente para estimular o persuadir a los desarrolladores para convertirse en caballeros tomadores, ya que hay muchos otros factores que los desarrolladores deben tener en cuenta cuando la reactivación de un proyecto”, explica. “Más incentivos son necesarios, tales como tasas de interés más bajas para la financiación, subvencionar el coste avivamiento y la vía rápida ciertas aprobaciones”, dice.

Esta historia apareció en TheEdgeProperty.com el 15 de abril de 2016.


 

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