Estudio advierte un mercado local de inmuebles “poco transparente”

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Uruguay se ubica 77 de 102 países, según el índice global de bienes raíces elaborado por JLL

Un estudio de transparencia en el mercado inmobiliario realizado por la firma global de inversiones y gestión de bienes raíces, Jones Lang La Salle (JLL) ubica a Uruguay en el puesto 77 entre 102 naciones relevadas, y observa que el país se encuentra en un estatus de “baja transparencia” a nivel global –debajo de países africanos– y también a nivel regional–el penúltimo de Sudamérica, ganándole solo a Venezuela–.

Para la realización del ranking se tiene en cuenta variables cuantitativas y cualitativas, que evalúan distintos especialistas.

La parte medible considera más de 115 puntos que incluyen la cantidad de información disponible, su antigüedad, la facilidad de acceso a los datos, la facilidad en la realización de transacciones, la existencia de medidas de performance, los fundamentos del mercado, y la regulación para inversiones en bienes raíces, entre otros aspectos. El ranking es liderado por países desarrollados. Reino Unido ocupa el primer lugar, seguido en orden por Estados Unidos, Australia, Nueva Zelanda, Francia, Canadá, Holanda, Irlanda y Finlandia, países considerados con una alta transparencia en su mercado inmobiliario.

A nivel global el informe plantea como novedad que 2014 fue el año del despegue del África Subsahariana, siendo estos países los que más acercamiento a la transparencia tuvieron en el año, liderados por Kenia, Ghana y Nigeria. Destacan de todas formas que el continente africano sigue siendo el de peores resultados en el ranking. Incluso así hay varios países africanos ubicados mejor que Uruguay en el ranking: Sudáfrica (20), Botswana (48), Mauricio (51), Kenia (55), Zambia (63), Egipto (72) y Marruecos (76) son considerados más transparentes que Uruguay.

Región

El informe señala que América fue la región que en los últimos dos años tuvo la mejora más magra, optimizando su puntaje solo 2,3%. Acotando las fronteras y considerando a toda América Latina y el Caribe, ningún país del continente logra meterse entre los primeros 20, ni en el ranking general ni en ninguno de los subíndices. De todos modos, el informe señala que los países que lograron una mejora más considerable en el período fueron Colombia (64) y Perú (61), principalmente por su crecimiento despegado de la región, señala el informe, que trajo más inversiones y por ende hicieron más competitivo y eficiente al mercado. Brasil, que ocupa la 28ª posición, México, que ocupa la 41ª posición y Puerto Rico, que se ubica en la 44, son los países más transparentes de América Latina y el Caribe en su mercado de inmuebles, según el índice. En el caso de Colombia, el informe destaca que el sólido desempeño en los últimos años responde a que varios actores unificaron índices, proveyendo información más clara y accesible, y al mismo tiempo mejoraron la performance para realizar contratos, haciéndolos más accesibles internacionalmente. Precisamente, por el lado de Perú se destaca cómo el mercado de bienes raíces se hizo más accesible al inversor internacional. Esto además es incentivado porque hay una gran cantidad de multinacionales del negocio inmobiliario ahí instaladas.

Faltan datos

Analistas del mercado local mostraron cierta disconformidad con lo que mide el índice, con el resultado y con la definición que la consultora elige de transparencia. El escribano Carlos Falco, de Bienes Raíces de Ferrere Abogados, señaló que el concepto de transparencia del índice de JLL es más amplio que el concepto de transparencia que manejan normalmente los actores promedio. Explicó que leído así puede darse a entender en un primer acercamiento que el mercado es “turbio” y, sin embargo, en Uruguay las reglas son claras, no hay tratamiento diferente para inversor local o extranjero, hay estricto control de lavado de activos en los negocios inmobiliarios, la información registral sobre los inmuebles es de acceso público y finalmente, subraya que Uruguay cumple estrictamente con todo lo que tiene que ver con el marco regulatorio y legal que el índice toma en cuenta. Ante esto, Falco señaló que se incluyen en el concepto de transparencia temas de accesibilidad a la información, existencia de información seriada y disponible, algo que estuvo de acuerdo que en Uruguay no es “tan disponible”.

En la misma línea se expresó el presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (ADAPI), Raúl Calandria, que reconoció que el mercado pequeño y fragmentado hace más difícil medir y recopilar la información. Aseguró que la información registral en Uruguay es “10 veces mejor que en todo el mundo”.

Finalmente, desde Sures Bienes Raíces explicaron que si bien existe toda la información mencionada disponible no siempre es de fácil acceso para todas las personas. No está centralizada y no siempre actualizada. Adicionalmente, no hay datos estadísticos, como por ejemplo cuantas propiedades de determinado tipo hay en ventas o alquiler en un barrio determinado, cuál es la demanda, el valor promedio de cierre de las operaciones, el ritmo de ventas y alquileres no está disponible y por eso nos ubicamos de tal forma en el ranking.

No hay datos oficiales de inmuebles desde diciembre de 2013

A nivel de cifras oficiales el último dato disponible del Instituto Nacional de Estadística (INE) referente a cantidad de inmuebles transados y sus respectivos precios data de diciembre de 2013. La falta de indicadores actualizados del mercado inmobiliario fue uno de los elementos que llevó al Equipo de Datos y la Unidad de Análisis Económico de El Observador a desarrollar su propio índice de precios de oferta de inmuebles en el país, a través de la captura y procesamiento de los avisos de los principales portales clasificados. El índice se elabora desde abril de 2014 y contiene información hasta febrero de este año, cuando la oferta de inmuebles en Montevideo se encareció 0,5% en dólares corrientes, el mismo incremento que se registró en el primer mes del año en comparación a diciembre. En tanto, en unidades indexadas, en la relación entre febrero y abril pasado, la suba alcanzó 7,1%. Esta última medida permite relacionar mejor la evolución en el precio de los inmuebles  con la capacidad de consumo de los hogares.

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