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Escrito por Administrator Domingo, 29 de Mayo de 2016 19:20

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¿Bancarizar mediante empujones?

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Novedades - Nacionales

Escrito por JOSÉ LUIS ESPERT Lunes, 09 de Mayo de 2016 09:36

FOTO - Federico Sturzenegger y Mauricio Macri. Foto: Wikimedia

Incluir no es Bancarizar!!!

La definición sorprendió en una economía con casi un tercio de sus operaciones en negro, pero deja bien en claro su nivel de objetivos: Suecia es el país con menor nivel de uso de efectivo del mundo. Comentó al auditorio que mantiene contacto fluido con Stefan Ingves, su par del Riksbank (Banco Central de Suecia). "Hoy estamos recibiendo su asesoramiento personal", dijo. La mención constituye toda una definición: Suecia ya es caso de estudio en el mundo como el país que ha desterrado el uso del efectivo. Actualmente, los billetes y las monedas representan apenas un 2% del circulante total en esa economía, donde menos del 20% de las transacciones se cancelan con efectivo, frente a un promedio del 75% en el resto del mundo, según la agencia Euromonitor.

Inclusión.

El bajo nivel de acceso y uso y las altas barreras explican el escaso nivel de inclusión financiera en Argentina. En el primer caso, se perdieron 57 entidades del sistema desde los años 90, en tanto la banca móvil aún tiene poca penetración por la falta de acceso a la banda ancha. Entre los usos, sólo el 33,1% de la población tiene una cuenta bancaria. Y son la falta de ingresos, edad, confianza y documentación las mayores trabas para bancarizarse, según indica un informe del banco BBVA.

El sistema se transformó en los últimos casi 20 años, ya que de las 139 entidades financieras que existían en 1997 (19 bancos públicos, 95 privados, 17 compañías financieras y 8 cajas de crédito), hoy sobreviven 82 (12 públicos, 54 privados, 15 financieras y una caja). "Los bancos de primera línea absorbieron entidades más pequeñas, y de esta manera, lograron expandir su negocio y generaron una tendencia hacia la concentración", dice el informe. Sin embargo, el país está segundo entre los latinoamericanos por número de bancos comerciales.

En base a un trabajo del Banco Mundial de 2012, el BBVA indica que el 33,1% de la población adulta tiene una cuenta bancaria. Sólo el 18,9% de los individuos en el quintil más pobre está bancarizado y asciende al 55,5% en el más rico.

Entre quienes tienen cuenta, 84,4% la utiliza para transacciones personales; 2,9%, para negocios, y 9,8%, para ambos fines. En tanto, el 29,8% de la población adulta tiene tarjeta de débito y el 21,9%, de crédito.

Entre los movimientos, el 60% hace uno o dos depósitos al mes; menos del 10%, más de dos depósitos, y el 25% ninguno (el 20% de los depósitos es por cajero y el 62,3% no es en efectivo). En tanto, el 60% hace uno o dos retiros al mes y el 20%, tres a cinco (el 80% se realiza por ATM). Para pagar, 2,7% lo hizo con cheque en los últimos 12 meses, se estima por el impuesto al cheque, y sólo el 17,1%, en forma electrónica.

Obligación.

En épocas kirchneristas Federico Sturzenegger fue más allá de querer obligar a la gente a tener una cuenta bancaria y dijo sería más revolucionario aun: eliminaría el billete de $ 100 sin reemplazarlo por ninguno de mayor denominación. "Idealmente, me gustaría que sólo quedaran las monedas", dijo.

Si obligamos a la gente a no usar efectivo eliminando los billetes de alta denominación, entonces aumentamos el costo de llevar adelante transacciones de mucho valor y reducimos la cantidad que se llevan a cabo. Federico Sturzenegger argumenta que el impacto sobre las transacciones del sector formal es nulo ya que existe un sustituto perfecto para el efectivo que es el dinero bancario. Por lo tanto la eliminación del efectivo no aumenta el costo de las transacciones en el sector formal y estas permanecen inalteradas o incluso aumentan como discutiremos a continuación.

Sturzenegger supone además que, para las transacciones en el sector informal, el dinero en efectivo y el dinero bancario no son buenos sustitutos. Esto implica que la eliminación del efectivo aumenta mucho el costo de las transacciones en el sector informal, reduciendo la cantidad de las mismas e induciendo a muchos participantes del sector informal a pasarse al sector formal.

Además, en un país donde los bancos son usados por el Estado para cobrar impuestos y pueden saber los gastos que hacemos a través de los organismos de control o de espías como los Servicios de Inteligencia que cuando gobernaba el kirchnerismo espiaban los movimientos de opositores y de ciudadanos comunes (sufrí personalmente a los espías del gobierno kirchnerista), a nadie le da tranquilidad en Argentina no poder desenvolverse con efectivo.

Adicionalmente, existiendo en Argentina un impuesto que grava cada operación de débito y crédito bancario, la desaparición del dinero en efectivo y su reemplazo por cuentas bancarias significaría para el Estado "cazar/recaudar en el zoológico". Aumentar la recaudación es el principal tick o reflejo de todos los políticos argentinos. En particular, Sturzenegger tiene el diagnóstico de que hay que bajar la inflación pero sin bajar el gasto público, o sea, endeudando externamente al país (el endeudamiento interno sería recesivo) o, en el peor de los casos, recaudar más. La desaparición del dinero en efectivo, también cumpliría un objetivo recaudatorio.

 

¡Opinión!

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Novedades - Nacionales

Escrito por Prof. Raúl Calandria Jueves, 05 de Mayo de 2016 16:41

Siempre que se me consulta acerca de cómo está EL MERCADO INMOBILIARIO, respondo que se ha calmado un poco un poco. Entonces muchos me cuestionan acerca de las predicciones sobre el mismo y mi respuesta es: el mercado está estancado, y... ya era ¡hora!

No soy un escéptico del mercado, más bien, todo lo que digo es que es hora que el mercado se consolide.

Y para ello la gente se tomó su tiempo para digerir lo que ha sucedido en el mercado en los últimos años.

Hemos experimentado uno de los momentos más emocionantes de los últimos años, donde floreció la construcción nueva, donde vimos que los precios en algunas áreas se duplicaron, si no triplicado, en valor. Incluidas aquellas propiedades que fueron promovidas (Viviendas de Interés Social) y que contaban con beneficios tributarios para que el precio, que llegara al consumidor, fuera accesible, cosa que no sucedió y quedó como una renuncia fiscal en beneficio de algunos.

Tal vez, ahora es el momento de que revisemos todo y dejemos que el polvo se asiente un poco antes de que el mercado se dinamice en estas nuevas condiciones, sin actores que estén realmente capacitados, especializados, conocedores, intermediarios de fuste, y no simples oportunistas como lo pueden ser las tan mentadas y promocionadas app, pero que de "especializadas" no tienen idea, y menos aún garanticen un buen acuerdo. Muchas personas se preocupan cuando el mercado se hace más lento y muchos otros creen que la tendencia alcista continuará. Varios que comulgan con opiniones ajenas, se disfrazan de gurúes que predican con el ejemplo, prediciendo con verdades reveladas, lo que sucederá en el mercado, y la realidad los ha desmitificado, pero…

Mi opinión personal es que este mercado inmobiliario, no debería de ser sacudido por estremecedores saltos.

El mercado inmobiliario no es como cualquiera de los otros mercados; como el de las materias primas, o como el mercado de valores, por ejemplo. Hay muchos factores que pueden conducir a un alza en los valores inmobiliarios o un corrimiento de las inversiones en otros productos que generen mayor tranquilidad. Metales preciosos, letras, etc. El sobrecalentamiento del sector inmobiliario, puede conducir a un colapso, tanto a nivel de alquileres como a nivel de la construcción.

Aunque creo que no hemos alcanzado ese nivel, sin duda tenemos el potencial de avanzar hacia allí.

Cuidemos lo que tenemos.

   

POLÉMICA POR LOS COMPLEJOS HABITACIONALES

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Novedades - Nacionales

Escrito por Diario El País - ANDRÉS LÓPEZ REILLY - 04 may 2016 Miércoles, 04 de Mayo de 2016 09:12

IMM seguirá cobrando tributo pese a fallo judicial

Contencioso dijo que no se le puede cobrar la Contribución a promitentes compradores.


El último fallo hace lugar a un reclamo de los vecinos de la Torre Sur. Foto: M. Bonjour

El director de Recursos Financieros de la Intendencia de Montevideo, José Voelker, dijo a El País que la IMM seguirá cobrando la Contribución Inmobiliaria a los complejos habitacionales pese a que un nuevo fallo del Tribual de lo Contencioso Administrativo (TCA) señala que los "tenedores" de apartamentos no deben pagar el tributo. Voelker explicó que es una obligación de la IMM emitir las facturas de la Contribución a todas las unidades habitacionales y que no corresponde autorizar excepciones salvo las que se hacen habitualmente a instituciones públicas o embajadas, por ejemplo. En este sentido, indicó que los recibos llegan a los domicilios legales y que si no se pagan, las deudas se seguirán acumulando. Explicó que quien debe pagarlas es el "dueño" de la propiedad y que la sentencia del TCA, por tanto, no atañe a la Intendencia, sino al propietario, que sería la persona física o, en su defecto, el Banco Hipotecario. "Es una asunto entre partes, entre quienes habitan las unidades y el Banco", sentenció el director de Hacienda. El anterior director de Hacienda de la comuna, Arturo Echevarría, había dicho a El País que "los fallos no dicen que la Intendencia no tenga derecho a cobrar la Contribución Inmobiliaria, lo que dicen es que el promitente comprador no tiene que pagarla. Si el promitente comprador no tiene que pagarla, la tiene que pagar el Banco Hipotecario. La Intendencia no tiene por qué devolverle la plata a la gente". El exjerarca (hoy presidente de la Junta Nacional de Salud) fue más lejos y dijo que "iniciaremos las acciones judiciales contra quienes dejen de pagar. Yo, como director de Recursos Financieros, no veo justo que determinadas personas que se han visto beneficiadas por determinados planes del gobierno, que se les dio una vivienda financiada por el tipo de contrato que firmaron, se arroguen el derecho de no contribuir con la ciudad".
El Clearing.
Voelker aseguró que la Intendencia no envía vecinos al Clearing a menos que estos tengan firmado un convenio para el pago de deudas y no hayan cumplido con sus obligaciones. Eventualmente, el BHU podría solicitar a los promitentes compradores el pago de las deudas de Contribución Inmobiliaria al momento de escriturar, pero frente a esa situación quienes hoy ostentan la calidad de meros "tenedores" de los inmuebles, podrían plantearle al banco que hasta el momento de firmar las escrituras no tenían que pagar el tributo (y por tanto no pueden ser deudores), según lo afirman las sentencias del Contencioso. Como diera cuenta El País, por cuarta vez el TCA falló en contra de la Intendencia de Montevideo y a favor de un grupo de vecinos del Complejo Barrio Sur que reclaman no pagar la Contribución Inmobiliaria, por no ser propietarios de los apartamentos que ocupan. La sentencia reitera que los vecinos "no tienen la calidad de poseedores de los inmuebles, por lo que no están incluidos en el hecho generador del impuesto". A criterio del Tribunal, los promotores de la demanda ingresaron a los apartamentos que ocupan luego de firmar compromisos de compraventa con el BHU, "resultando en forma inequívoca del texto de los referidos documentos que la ocupación que hicieron de los inmuebles fue en calidad de meros tenedores" y no de poseedores. Esa condición no ha cambiado, según la sentencia, lo cual coloca a estas personas en una categoría similar a la de los inquilinos, quienes por ser arrendatarios no deben pagar la Contribución.
El BHU no trató todavía el tema. El director del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), Gustavo Cersósimo, dijo a El País que el tema no ha sido tratado hasta el momento por el directorio, aunque no descartó que esto se haga en la reunión que tendrá lugar hoy miércoles. A nivel político, Miguel Di Ruocco, exedil y asesor en materia de vivienda del senador Luis Lacalle Pou, criticó el hecho de que la Intendencia continúe "desacatando los fallos judiciales como lo hizo la pasada administración de la ex- intendenta Ana Olivera". Di Ruocco dijo a El País que si esto no cambia, promoverá la convocatoria a la Junta Departamental del director de Hacienda Juan Voelker.

 

¿Es un buen momento para comprar una propiedad? La respuesta al dilema de apostar al ladrillo o esperar.

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Novedades - Internacionales

Escrito por Carla Quiroga @CarlaQuiroga Jueves, 21 de Abril de 2016 10:32



¿Compro una propiedad ahora o espero?. Esta es una de las principales disyuntivas de quien está líquido en un contexto de alta inflación. Acaso, ¿ hay  margen para que bajen los precios?

Si bien es difícil hacer futurología, mucho más en un país como la Argentina, hay quienes afirman que los precios de las propiedades en dólares están en su máximo histórico. “Desde 2011 la Argentina empezó a ajustar su valor y dejó de ser negocio. Este momento del ciclo no es apropiado para invertir. Los precios en dólares están altos y no hay margen para una mayor suba”, afirma Mariano Capellino, uno de los fundadores y CEO de INMSA, compañía especializada en el gerenciamiento de inversión en activos inmobiliarios.


El especialista afirma que “el país recién volverá a los valores del 2010 cerca del 2020, con lo cual, aquellos que aplican la tradicional forma pasiva de comprar y mantener como reserva de valor un inmueble, habrán perdido 10 años de utilidad y el costo de oportunidad por tener una tasa cercana a 0 o negativa. Más si le aplica un mínimo de un 3 por ciento  anual de inflación en moneda dura, con lo cual, se perdió un 30 por ciento de capital”.

En real estate como en la mayoría de los negocios de inversión, no hay fórmulas  mágicas, la clave está en tener el timing. Esto es saber cuándo entrar y cuándo salir. “Se asume que invertir en inmuebles significa preservar valor y eso no siempre es así. En realidad se trata de tener una estrategia de corto y mediano plazo, en función a los ciclos que atraviesan distintos mercados y tipos de activos”, analiza Capellino. En otras palabras no siempre apostar al location location location es negocio. “No se trata de comprar el mejor departamento en un barrio top sino en el momento adecuado del ciclo. La única forma de ganar dinero en forma sostenida con rendimientos elevados es no repetir el esquema”, afirma el especialista. Y dispara una frase para la polémica: “hay quienes en el 2010 pagaron US$5000/m2 en Puerto Madero que hoy no pueden vender en US$ 3000/m2. El último ciclo que arrancó en el 2003 terminó en el 2010, el que no salió ese año tendrá que esperar al 2020”. Aclara de todas formas que es una realidad que ante una crisis, los inmuebles premium recuperan más rápidamente su valor.

En general, ante una situación de crisis las unidades que cotizan por debajo de los US$ 3000/m2 demoran más en colocarse.  Además, a medida que baja el valor del metro cuadrado son departamentos más atados a la disponibilidad del crédito. “Quien está líquido lo sigue estando en situaciones de crisis y siempre prefiere los departamentos que  tienen algún valor agregado porque son los que generan mejor rentabilidad en los alquileres ”, agrega Capellino.

Respecto a los precios, las únicas variables que podrían disparar los valores de venta es una demanda que deje estar segmentada en el inversor y que se amplíe al consumidor final, un objetivo solo posible de la mano de la reactivación del crédito hipotecario.  Recién con esa promesa, los desarrolladores comenzarán a idear productos para las familias y no “cajas de zapatos”  para inversores. “Con una renta del 2 por ciento y una tasa de financiación del 30 por ciento es inviable la posibilidad del crédito. En los países que se pudo desarrollar una buena financiación, esas dos ponderaciones están equilibradas. Un caso es España en donde el activo rinde 4 por ciento y el costo de financiamiento es de 2,5 por ciento, mientras que en los Estados Unidos esa relación es 5,5 por ciento y 4 por ciento respectivamente”, agrega Capellino y afirma que en el país la reactivación del mercado solo sería posible con créditos a tasas del 11 por ciento.

Dónde invertir

“No pueden sostenerse los precios o aumentar si la gente no puede acceder a las viviendas y el inversor no gana dinero. Al contrario, viene descapitalizándose desde hace 5 años y obteniendo rentas casi nulas”, agrega. En datos concretos, la renta neta de alquiler está por el piso: en la década del noventa rondaba el 6 por ciento pero en los últimos años no superó el  4,5 por ciento, y hoy con suerte  alcanza al 2 por ciento anual.  Por ejemplo  una propiedad de entre US$ 300.000 y US$ 350.000 deja una renta al mes de entre US$ 300 y US$ 350.

Frente a estos números, Capellino anticipa que las oportunidades de inversión en ladrillos  están en otras ciudades del mundo.  “Hoy es un  excelente negocio analizar inmuebles en barrios o localidades alejadas de la playa en Miami como Kendall o Naples, y en lugares como Georgia o Atlanta. También en Detroit que se está recuperando del peor ciclo de su historia.  Con una estrategia adecuada y el conocimiento de mercado, se logran cerrar compras de propiedades clase B –los que habita la mayoría de las personas en los Estados Unidos- en valores que podrían oscilar entre US$ 600 y 1000/m2, con adecuado potencial de renta y mucho para revalorizar antes de su venta”, detalla y aclara que ya no es una buena apuesta Brickell o los condominios en la playa.

“Esos son muy buenos para quien tiene dinero y puedo ir un par de veces al año de vacaciones soportando los gastos de poder disfrutarlo, pero no es negocio. Hoy la magia del marketing de los desarrolladores permite vender en pozo  a un valor de US$ 6000/m2, que es muy superior al que se ofrece un edificio recién terminado, que a  US$ 4000/m2 es muy difícil de vender. Si sale hoy quien entró después del 2014 perderá dinero”, analiza. De todas formas vale aclarar que hizo buen negocio quien invirtió entre 2009 y el 2013, período en el que se pagaba US$ 2300/m2. “Hoy los  brokers locales siguen ofreciendo proyectos desde el pozo porque cobran entre 6 y 12 por ciento de comisión”, dispara.

¿El pozo sigue siendo negocio?

Apostar o no apostar al pozo es otro capítulo. Atrás quedaron los tiempos en los que un inversor lograba revalorizaciones del 40 por ciento durante el transcurso de la obra. Hoy Capellino advierte el riesgo de que la propiedad terminada cotice por debajo del monto invertido. “Este es un negocio atado al valor del tipo de cambio lo que hace que siempre estés atado al riesgo de la devaluación. Si en el proceso de obra se corrige, perdés dinero”, explica. Históricamente en el país el costo de construcción se movió entre los US$ 300 y los US$ 1000 dependiendo del momento del ciclo. “El único escenario para invertir tranquilo es con un costo de construcción en la franja de entre US$ 300 y US$ 500, en esos valores quedás protegido ante posibles sobresaltos”, aconseja.

A mediano plazo, la evolución de los precios dependerá mucho del valor del dólar.  “En el caso que el dólar suba más que la inflación, los valores en la Provincia de Buenos Aires. se ajustarán más que en Capital ya que el costo de construcción bajará y la incidencia de la tierra es mucho más baja en la provincia de Buenos Aires”, relata Capellino y sigue: “la recuperación del sector a mediano plazo estará íntimamente relacionada al acceso al préstamo hipotecario, a la relación valor del activo versus el ingreso y al atractivo para el inversor en cuanto a la apreciación y renta del activo.  En la situación actual, si no hay cambios importantes muy asociados a la baja de inflación, estas condiciones no podrán cumplirse y el mercado seguirá con poco movimiento. Y quien quiera vender su inmueble tendrá que hacerlo a un precio más bajo que el del mercado”.

Respecto a las oportunidades que presentan los barrios aledaños a los top  dependen de la posibilidad de que  baje el costo de construcción en dólares. “Al comprar tierra con incidencias más bajas, el costo de construcción más bajo te da margen para aumentar o bajar  los precios”, analiza.

Como tips a futuro, lo que está claro es que no hay expectativas de que la tierra baje. Por eso es un buen momento para hacer land banking sobre  todo en zonas consolidadas o aledañas a las premium, finaliza Capellino.

   

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